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【1LDK+2Sって悩ましい】エクセレントシティ船堀Ⅲブライトステージ1階64平米4,470万円【坪単価232万円】
2017-01-11

続けて、エクセレントシティ船堀Ⅲブライトステージ。

設計・施工はむろん新日本建設です。外観デザインに大きな特徴はなく価格帯・総戸数なりの物件という印象ですが、エントランスアプローチが曲線となっているのは1つの特徴と言えるでしょうか。

敷地形状は南北に長いため、南向き住戸はおおよそ半分程度でけして南向き住戸率が高い物件とは言えませんし、敷地的なゆとりもあるとは言えない物件なので特段見所のある植栽が施されているわけでもありません。

敷地内にちょっとした坪庭などを設けエントランスホール内からそういった緑が見えるような設計とすると良かったのではないかと思いますね。当物件はエントランスホールに窓もありませんし、ひと工夫あっても良かったでしょうね。

前回のエクセレントシティ船堀ブライトステージ

公式ホームページ
IMG_9439[1]
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お部屋は64㎡の1LDK+2S、東向き中住戸です。南向き住棟の背後(北側)に位置するポジションのため、南東側からの日照も得やすいとは言えないポジションにはなるのですが、東側は低層住宅で視界的な圧迫感などはありません。

当物件の東向き住戸は、日照時間が短いというデメリットをカバーすべく南向き住戸よりもワイドスパンとなっているものが多く、このプランもまさにそういったタイプとなります。全戸東向き(角住戸除く)のエクセレントシティ船堀(Ⅰ)もワイドスパン設計でしたし、エクセレントシティ綾瀬Ⅲなんかを見ても新日本建設さんは南向き住戸以外では積極的にワイドスパンを採用する傾向があるように思いますね。

当プランはそのエクセレントシティ綾瀬Ⅲの同じ64㎡のプランにかなり酷似した設計となっています。64㎡はかなり面積を絞った形ですが、ワイドスパン設計で奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短くすることで廊下を短くし居室畳数を可能な限り高めたプランということが言えると思います。

こちらは綾瀬の64㎡とは異なり洗面所がリビングインとなっているのはちょっと残念ですが、この面積帯であればリビングインとなるのがむしろ普通ですし、やはり専有面積のわりに収納が充実した効率的な印象のあるプランとなります。

まぁ、やはり綾瀬と同じで共用廊下側の居室2室が共にサービスルームとなっているのは残念ですが・・・。他デベの物件で1LDK+2Sという表記のプランをほとんど見ることがないことからも分かるようにこういったプランニングがなされることはなかなかありません。
2階以上になると北側の洋室は採光が改善することで居室要件を満たし2LDK+Sとなるようですが、1階住戸はあくまで1LDK表記になってしまうので「リセール時のウェブ検索」などを想定すると少々つらい所ですね。

ただ、1階住戸ということでわりと大きな専用庭がついているのは嬉しいですね。LDには幅のある開口部があり、その先に、この大きな専用庭が広がっているので空間的な広がりはなかなかのものでしょう。

坪単価は232万円。専有面積を絞っているがゆえなのでしょうが、先ほどの中層階南東角とそれほど大きく変わらない単価というのはいかがなものか・・・。日照面で大きな差があるのはもちろんのこと、この1階住戸は1LDK+2Sですので、もっともっと価格で勝負して欲しかったですよね。
共用廊下側の開口部なんてサービスルームだろうが居室だろうがいずれにしろ採光が良いとは言えないケースが大半ですし、日中は共用廊下側の部屋を使わない、また、プライバシー面を考えてカーテンを閉めたままという方も少なくないでしょうから、事実上、サービスルームであることのマイナス面は少ないと思うのですが、検索云々を抜きにしても表記からくる「印象」って凄く大事だと思うので・・・。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどはついており基本的にⅠ・Ⅱと同じでしょうか。

管理費は221円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしであることを考えると安くはありませんが、総戸数26戸というスケールからすると悪くない水準です。Ⅱは2倍近いスケールがあったためここより大分安かったですが、同規模のⅠよりはかなり安く出来ています。

駐車場は全9台で身障者用1台を除いた8台が機械式です。

【分譲だったらどんなマンションになってたかなぁ】プライムメゾン白金台タワー23階80平米550,000円【坪賃料22,631円】 | topページへ戻る | 【駅徒歩7分でも価格は変わらないみたい】エクセレントシティ船堀ブライトステージ3階71平米5,180万円【坪単価241万円】

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コメント:

2年くらい前からほぼ毎日、楽しく拝読させて頂いております。

昨年、現在分譲中の物件(この記事の物件に近いエリア)にて、購入目前までいったのですが、この記事でコメントされているように、「1LDK+2S」のリセールに及ぼす悪影響がどうしても気になり、かつ価格にも反映されていないように感じたため購入を断念しました。

営業担当にその点質問しても納得感のある説明なく「そんなこと気にする人は初めて」との反応だったので、自分の気にしすぎだったのかといまだにモヤモヤしていたのですが、モモレジさんのこの記事を拝見して気持ちがすっきりし、思わず書き込みさせて頂いた次第です笑。デベはなるべくこういった居室条件にならないように配慮してほしいものですね。

今年も引き続き物件探索中ですので、こちらのブログで勉強させて頂きます。長文失礼しました。

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Re: タイトルなし

たりも様

コメント有難うございます。
ご返信遅くなり申し訳ありません。

1LDK+2S悩ましいですよね・・・。
営業担当は「そんなこと気にする人は初めて」と反応したようですが、嘘くさいですよね・・・。
よくマンションを知らない方こそ(たりも様がそうという意味ではありません)気にする部分かと思いますし、仰るようにそういった面に配慮して設計すべきでしょうね。

2年前ぐらいからほぼ毎日楽しくご覧いただいているとのことで大変嬉しいです。
今後もできる限り頑張りますので末永く応援いただけましたら幸いです。
有難うございました。

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