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【全戸20㎡台で良い気がするけど・・・】クレイシア品川東大井12階40平米3,590万円【坪単価294万円】
2017-01-20

クレイシア品川東大井。

立会川駅徒歩5分、鮫洲駅徒歩7分、大井町駅徒歩12分の15階建総戸数52戸のレジデンスです。

基本的には売主プロパティエージェントの「投資マンション」であり、9割方20㎡で構成されている物件ですが、上層階には自己居住用としての販売も視野に入れた少し広めのタイプも用意されているようです。

ポジション的には立会川駅と鮫洲駅の中間付近の第一京浜沿いで住戸も第一京浜側を向いているためやはり投資マンション向きの立地ということになるでしょうが、高低差は大きいものの大井町駅まで徒歩圏というポジションは1つの魅力ではあるのでしょうね。

設計はエル設計事務所、施工は合田工務店です。エル設計事務所は超高額物件となったクレヴィア日本橋浜町にも携わっていますね(ただ、デザイン監修はレーモンド)。白を基調とした曲線の美しいエントランスホールはクレイシア菊川を彷彿させるもので共通点を感じるものとなっています。

公式ホームページ
IMG_9441[1]
お部屋は40㎡の1LDK、南東向き中住戸です。バルコニーのラインが第一京浜と平行になっている、つまり、専有部は第一京浜に対して少し南に傾けた形とすることで日照に配慮した設計になっている点に好感が持てますね。

間取り的には40㎡の1LDKであり、大きな特徴はないのですが、やはり柱の食い込みは気になるでしょうね。
前述のように大半が20㎡のいわゆる投資マンションで構成された物件なのでこれが普通の設計なのかもしれませんが、今どきの都心近郊の投資マンションは坪単価330万円を越えるのが普通の価格水準になっていますし、もう少しそういった面に配慮してしかるべきと思いますね。

太さにもよりますが、一般的に柱1本で0.8~1㎡分ぐらいはあると思うので、1本食い込むことで100万円程度のインパクトがあるということなのです・・・。

このプランは20㎡のプランが2つ合わさった形で40㎡となっていますが、柱の食い込みは3本分もあり、40㎡程度でここまで面積消費があるというのは少々厳しいですね。

玄関廊下は上手に纏まっている印象がありますし、洋室の大きく開け放つことのできる引き戸など、柱以外の面は効率的な印象があるのですが、せめて食い込みは2本に抑えた欲しかったですね。

坪単価は294万円。20㎡のお部屋は当然に坪単価330万円を越えていますので専有面積なりに単価を抑えた水準とは言えるでしょうが、ブランド力のなさなどを考慮するとむろん旨味のある水準ではありません。

ワンルームに比べ単価を抑えた単価帯であっても例えば先ほど紹介したばかりのプライムパークス品川シーサイドザ・レジデンスにある45㎡の1LDKはこのお部屋と同じぐらいの価格帯(単価で言うと260万円ぐらい)が予定されているように、グレード感・スケール感のある大手デベ等の分譲マンション(要するにいわゆる投資マンションではないもの)の方がむしろ安いぐらいの水準になっていることが珍しくないのがこういった住戸のつらいところですね。

そもそも投資マンションデベにとっても普通に20㎡×2とした方が儲けがたくさん出るでしょうし、40㎡台があることで異なる戦略及び媒体を使って販売をしなければならない手間やコストもかかると思います。
個人的には単なる投資マンションとなっておらず異なるプランを見ることができるのは嬉しいですが・・・。
(当物件はそこそこな数のスケールのワンルームマンションであるため、ワンルームマンション規制に抵触し、40㎡以上のプランが必要になっているということのようですね)

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、食洗機や水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなどもない簡素なものとなっています。

管理費は282円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが大半が20㎡という小スケール物件ですので、このぐらいの水準にはなるでしょうね。
駐車場はありません。

【実質1階でもこんぐらいはします】オープンレジデンシア青山ザ・ハウス2階70平米12,720万円【坪単価599万円】 | topページへ戻る | 【タワーがなければこちらももっと注目されたであろうに・・・】プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンス13階78平米7,100万円台(予定)【坪単価約301万円】

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コメント:

区ごとのワンルームマンション規制で作らざるを得ないだけじゃないですか?

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

あ・・・そうですね。
品川区は15戸以上から規制に引っかかってくる感じで結構厳しい感じなんですね。

ご指摘有難うございました!

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