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【駅徒歩3分×閑静な高台の邸宅地】グランレ・ジェイド若松町レジデンス3階76平米9,788万円【坪単価423万円】
2016-12-17

グランレ・ジェイド若松町レジデンス。

若松河田駅徒歩3分の6階建総戸数31戸のレジデンスです。
当物件の敷地は、小笠原家と縁のある西脇邸跡地で駅近ながら閑静な高台の邸宅地というかなり希少性を感じるポジションとなります。

若松河田駅の駅近物件はそのほとんどが駅前の通り沿いに位置しており、駅の反対側にはなりますがアトラス新宿河田町ヒルズ同様にこのエリアでは数少ない利便性と住環境を非常に高いレベルで両立させた物件ということになります。

ただ、そのような稀有なポジションゆえにデメリットというべきものも存在しています。アトラス新宿河田町ヒルズもそうだったのですが、敷地がほとんど接道していないのです。
敷地南西部も少しだけ接道はしているのですが(駐車場動線はこちら側になります)、メインエントランスというか駅までの最短ルートは敷地南東部から大願寺の南側を抜ける非常に細長い「私道」となります。

私道の両サイドの壁面は隣接敷地のものとなりますので、新しいものを施すわけにはいかないようですが、現状の草や土が一部剥き出しになった状態の地面は石畳のようなデザインできれいに整えるようですし、この奥行のあるアプローチも1つの売りにしたいようですね。
ちなみに私道の入口までなら駅出口(河田口)から160mないと思うので駅徒歩2分となるでしょうか。

この接道部分の少ない敷地は賛否あるでしょうが、余丁町小学校側からでも十分に駅近物件となりますし、その時々で使いやすいルートを選択できる余地があるのは便利でしょうね。

ちなみに、デベの日本エスコンさんは駅前若松口を出て直ぐのあたりでもマンションを建設中ですね。14階建総戸数65戸中52戸がワンルームタイプでこの物件とは対照的なものとなりそうですが、駅徒歩1分(?)ですし、勢いを感じます。

公式ホームページ
IMG_9633[1]
お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。3階では視界抜けがあるわけではありませんが、周囲は戸建住宅などの低層住宅となるので日照は何ら問題のないポジションとなります。このプランの真南(真正面)方向は駅前につながる道路という感じで、余丁町小学校の建物の影響は大きくはありません。取り壊される予定の南東の新宿若松ビルがどのような建物になるかが少し気になるポジションではありますが。

間取り的にはかなり特徴のあるタイプとなります。

玄関から順番に行くと、まず、門扉付の吹抜に面した大きなポーチが素敵ですね。当物件に複数の吹抜が採用されている最大の理由は、中住戸にプライバシー面で優れた開口部を確保することだと思うのですが、この玄関を見ると角住戸にとっても非常に意味のあるものとなっているように思いますね。
ポーチから玄関床、そして廊下まで連続したタイル貼となっている点も良いですし、通風面でもかなり意味のあるものとなるでしょう。

ただ、一見玄関廊下がかなり短く出来ているのは良いですが、LDの入口ドアがかなり玄関寄りに設計されていることからも分かるようにLD内には事実上の廊下部分が多分に混入している点には注意が必要です。
LDは12.5畳表記ですが、隣の6畳のベッドルーム2と比較していただくと分かりやすいように実際は8畳ぐらいでしょうか・・・。多くのプランでLDの入口付近には事実上廊下となるデッドスペースが存在するものですが、一般的にはこの半分程度であり、一般的な物件と同じぐらいの感じでLDを畳数を計算すると10~11畳という感じでしょうか。
76㎡の3LDKとしてはちょっと寂しい数字です。

一方、そんなちょっと勿体ない印象のある空間をカバーするための試みがなされているあたりに感心させられる物件でもあります。

その実質的な廊下と言えるような部分に窓を設けることでキッチンも非常に明るく出来ていますし、空間的な広がりも得られるようになっています。このような位置にバルコニーがあるケースではバルコニーに大きめの緑を置くとかなりいい感じになります。

ベッドルーム3の引き戸は大き目に開け放つことができるタイプとなっているので、この空間をダイニングとして使うのも1つの手かもしれません。

最後はLDについてです。この物件はその柱の形状も大きな特長の1つですね。
南面バルコニーが1戸1戸独立したような形で一般的な連続バルコニーとなっていないので、バルコニーに柱をアウトフレームすることが出来ておらず、柱は専有部内に食い込んでしまっているわけですが、扁平柱を採用しており、柱の奥行をなくすことで室内側から見ても柱が食い込んでいる印象は薄いです。梁の関係でベッドルーム2の引き戸の方立ては若干大きめではありますが、そもそも連窓サッシが採用されているわけではないのであまり関係ないでしょう。

坪単価は423万円。上層階住戸は坪単価500万円を越える水準なのでそれらと比べるとまだ控えめな水準と言えますが、昨年のアトラス新宿河田町ヒルズの条件の近い住戸と比べると1割程度高い感じでブランド力で劣ることを考えると少々強気な印象もありますね。

【角住戸に匹敵するぐらい魅力ある中住戸】グランレ・ジェイド若松町レジデンス2階70平米8,378万円【坪単価394万円】 | topページへ戻る | 【新しいタイプの床暖房を搭載】プレシス武蔵境3階68平米5,590万円【坪単価270万円】

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