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【全戸角住戸×全戸ワイドスパン】ルジェンテ目黒6階59平米6,930万円【坪単価390万円】
2017-01-03

ルジェンテ目黒。

目黒駅徒歩7分の11階建総戸数36戸のレジデンスです。

権之助坂を下って目黒川を越えてすぐのところ、リビオ目黒ザ・プレイスシティハウス目黒ザ・ツインよりも手前(駅に近いポジション)に誕生する物件です。

東急リバブルのルジェンテシリーズということでここも30~50㎡台の総戸数36戸と小規模物件にはなりますが、リビオ目黒ザ・プレイス同様に南面条件良好なポジションですし、ブランド力では遠く及ばないものの山手通り沿いで環境的に優れているとは言えないシティハウス目黒ザ・ツインの強力なライバルになるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_9683[1]
お部屋は60㎡弱の2LDK、南西角住戸です。6階だと西側は隣接建物の影響が残るでしょうが、中層階以上になると南面は視界抜けが出てきますし、日照的にもかなり魅力的なポジションとなります。次の記事で詳しく書きますが、当物件は北側(権之助坂側)にも住戸を設けているため、南向き住戸は通り沿いの喧噪の影響を受けにくいポジションにあるというメリットもあります。

間取り的には物件内では最も専有面積が確保されたもので、昨今の2LDKにしては意外なほど面積が確保されたものという印象です。
価格をご覧いただければお分かりのように立地・ポジションが魅力的とは言え、2LDKで約7,000万円というグロスはルジェンテブランドとしては売りやすいものとは言えないと思うのですが、逆に言えばそれだけこの物件及びプランニングに自信があることの表れなのかもしれませんね。

実際、そのポジションだけでなく間取りもかなり魅力的なものとなっていると思います。

良好な玄関位置のわりには廊下が短くない印象もあるのですが、LDの入口ドアはもっと玄関寄りにしてLD畳数を水増ししていてもおかしくなかったにもかかわらずそのようにはしていない点に好感が持てるプランで、専有面積なりの余裕が感じることのできるものとなっているのではないでしょうか。

小規模物件で敷地にゆとりがあるわけではありませんし、建築コスト等の関係からもこういった物件は柱の食い込みが顕著だったり、バルコニーが小さかったりするものなのですが、このプランは柱の食い込みもほどほどには出来ていますし、バルコニーが大きめに確保出来ているのが素晴らしいと感じます。

理想は南側の大きなバルコニーだったと思いますが、けして南北(奥行)にゆとりのある敷地ではありませんので、そこまで望むのは酷でしょうか。

バルコニーはこの形で仕方ないとは思う一方で、残念に思わずにいられないのはLDの南面開口部が小さいことでしょうね。
幅も物足りないですが、腰高窓タイプでサッシ高的にもかなり勿体ない印象のあるものとなっています。
2m未満の下がり天(梁)の影響もあるとは思いますが、それにしても地味な開口部だなと・・・。

当物件は全戸角住戸であり、どのプランもスパンは申し分ないのですが、そのスパンに比して開口部幅がやたら消極的レベルでしかないのがとても残念ですね。

坪単価は390万円。同階の30㎡台の1LDKに比べるとプランにもよりますが優に5%以上も単価の安い水準となっており、グロスの嵩みが単価設定に影響を与えていることは明らかです。

洋室2室が昨今の2LDKにしては少々広すぎる印象のあるプランで2室を0.5畳ずつ減らすことでその分の専有面積(約1.62㎡)を削ったぐらいであればもう少し販売単価を伸ばすことも可能だったのかなと。隣接する南東角住戸は39.9㎡という中途半端な専有面積ですし、こちらをあと1~2㎡削り、南東角を1~2㎡大きくした方がデベにとっても検討者にとっても良かったような気がするのですが気のせいでしょうか。

特にこのプランはシティハウス目黒ザ・ツインよりも目に優しい単価帯となっており、駅距離や周辺環境も含め中小デベなりの現実的な価格設定になっていると感じます。

【この専有面積でL字バルコニー×L字キッチン】ルジェンテ目黒5階40平米5,030万円【坪単価417万円】 | topページへ戻る | 【スミフ物件ながら普通の価格設定】シティテラス荻窪2階70平米6,498万円【坪単価307万円】

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