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【50㎡台でもこの単価なのね】オープンレジデンシア上野松が谷57平米5,738万円【坪単価334万円】
2016-12-22

オープンレジデンシア上野松が谷。

田原町駅及び浅草駅(つくばエクスプレス。都営線・東武線は徒歩12分、東京メトロは徒歩13分)徒歩6分、稲荷町駅徒歩8分、上野駅徒歩12分、蔵前駅及び新御徒町駅徒歩13分の12階建総戸数21戸のレジデンスです。

最上階に1戸だけ73㎡があるもののそれ以外は30㎡と50㎡台の1フロア2戸の総戸数21戸というスケールなのでオプレジの中でも小さめの物件ということになるでしょう。

ポジション的にはかっぱ橋道具街からほんの少しだけ内に入ったポジションです。距離は少し離れていますが、かっぱ橋道具街からほんの少し内に入ったポジションに昨年プラウド上野松が谷、さらにこの物件に近い位置に一昨年ブリリア上野松が谷が分譲されていますので、近年はわりと供給が盛んなエリアという印象があります。

設計はクオリティ、施工は坂田建設です。坂田建設はクリオラベルヴィ王子クリオ椎名町アーバンテラスExなどクリオシリーズでの実績が確認できるぐらいですが、ここはかなりの小規模物件ですので、ゼネコンにネームバリューを期待するのは難しいでしょうね。

南北に細長い敷地形状に南の三方角住戸(南東西)と北の三方角住戸(北東西)という構成はオープンレジデンシア目白アベニューを彷彿させるものでいかにもオプレジらしいスケール及びコンセプトの物件になっていますね。

公式ホームページ
IMG_9684[1]
お部屋は57㎡の2LDK、南東西の三方角住戸です。南東側には14階建のアスコットパーク浅草松が谷、西側にも14階建のコンフォリア浅草松が谷があり少々囲まれ感の強いポジションにはなるのですが、上層階であれば東方向及び南西方向の視界は悪くないポジションとなるでしょう。

間取り的には玄関位置とエレベーターホールの位置関係が少々気になったりもしますが、1フロア2戸の小規模物件ですので致し方ない部分ではあるでしょうか。

そんな小規模物件ですので、柱を逃がすことは出来ておらず顕著な柱の食い込みはやはり気になる要素ではあるのですが、玄関廊下を限界までコンパクトにしたことで専有面積なりかそれ以上と言っても良いぐらいの居室畳数が確保出来ている点は評価出来ます。

LDKは12.4畳なのでLDだけだと10畳にみたないとは思いますが、ダイニングスペースとリビングスペースを分けやすい形状なのが良く、使い勝手は悪くなく、洋室2室はこの専有面積の2LDKにしては大きめの畳数が確保出来ていますね。

収納は若干少なめな印象がありますが、浴室は1317でなくしっかりと1418が確保されている点も魅力の1つでしょうか。

外観からも明らかなようにLDの南面に高さのあるFIXサッシが採用されていることで採光面の魅力もあるプランと言えます。

坪単価は334万円。35㎡の1LDKは低層階でもこのぐらいの単価水準となっていることからも分かるように50㎡台でグロス価格がそれなりになるがゆえに単価は幾分抑えられているようですが、プラウド上野松が谷が平均坪単価で300万円を切っていたこと、ブリリア上野松が谷に至っては平均坪単価が230万円ほどであったことを考えるとかなり強気な設定と言って良いでしょうね。プラウドもブリリアも70㎡前後の3LDK中心だったのでその差もあるのは否定しませんが、一般的に50㎡台の2LDKと70㎡前後の3LDKではそこまで単価差が生じるものではありませんしね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板と単価なりのものにはなっています。

管理費は312円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、また、管理も巡回ですが、かなりの小規模物件ということで300円/㎡を越えてしまっています。
駐車場は1台だけとなります。

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