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【大分目に優しい価格になりました】シティテラス荻窪75平米8,298万円【坪単価365万円】
2017-01-02

シティテラス荻窪。

南阿佐ヶ谷駅徒歩12分、荻窪駅徒歩13分(ブリーズコート鳩補14分)の4階建総戸数225戸(エアーズコート100戸、ブリーズコート125戸)のレジデンスです。

昨年末にようやく第1期31戸が供給されました。リリースからもの凄く時間がかかっての第1期(去年の今頃は2016年4月上旬販売開始予定となっていました・・・。スミフさんの物件はどんどん延期されていくケースは少なくないですが、ここは中でも顕著でしたね。当初の価格ではそれぐらい反響がなかったということでしょう・・・)で相変わらずの殿様商売を続けるのかと思っていましたが、流石にスミフさんも折れたようで当初の金額よりも大分値下げしたことで第1期の格好をつけた形です。

この物件の販売には、比較的近い位置にある似た属性の大規模物件プラウドシティ阿佐ヶ谷が長期販売となっている影響も少なからずあったでしょうね。
投資需要(外国人含む)が望める都心物件では未だ目立って「折れている様子」はありませんが、この物件のような駅距離のあるファミリー向け物件では流石に限界が訪れたということでしょう。

立地的には駅距離こそあるものの総敷地面積16,000㎡弱の第一種低層住居専用地域という環境抜群のポジションに位置しており、価格さえ間違わなければ人気となりえる物件だと思うので、今からでも巻き返して欲しいですね。

当初はもっと高価格帯での分譲を予定していたということもあり、共用部はまずまず高級感のあるものですし、この価格帯ならばプラウドシティと互角以上の戦いができるはずです。
まぁ、売れて行くにつれてお得意の「実質値上げ」をしてきそうな気はしますが・・・。

公式ホームページ
IMG_9681[1]
お部屋はエアーズコートの75㎡の3LDK、南東角住戸です。エアーズコートはⅠ~ⅢのⅢ棟構成になっているのですが、この75㎡の3LDKはⅢ棟に位置しており、Ⅲ棟はⅠ棟の背後(北側)に位置することとなります。ただ、Ⅰ棟は4階建で圧迫感などは皆無ですし、Ⅰ棟とⅢ棟の間には幾何学模様を描くアートのようなプライベートガーデンが施されたことで十分に距離も確保され、この南東角はエアーズコートの中では一位二位を争うぐらい条件の良い位置にあると言えます。

間取り的には条件の良い角住戸のわりには小ぶりな印象があるかもしれませんが、これでも物件内で最も専有面積が大きなプランということになります。
総戸数225戸もありながら66~75㎡という狭いレンジに収めており、シティタワー武蔵小杉などと同様で「新時代」の物件ということになるでしょう。

当初予定していた1~2割高い単価帯であればこのようなプランニングとなるのもやむなしという感じでしょうが、この単価帯であれば80~100㎡クラスがあっても良かったでしょうね。そういったプレミアムプランを少数用意することでプレミアム感を出せばスミフさんなら坪単価400万円超で売ることも可能だったでしょうし、結果的にチグハグ感が出てしまった気がします。
上で書いたように今後「実質値上げ」をする可能性があるので、この小さめのプランニングが活きてくることもあるのでしょうが・・・。

さて、間取り詳細ですが、多く語るべき点のない一般的な田の字ベースのものですね。
低層建の物件なので柱は細くはなっているものの共用廊下側の柱の食い込み方は一般的なもっと価格の安い長谷工施工物件と何ら変わりませんし、角住戸ということで北東側の柱が2分の1ではなく1本分食い込んでいるのが残念ですね。

玄関に角住戸らしいゆとりあるポーチがあるわけではありませんし、優れていると感じるのは南面の方立ての小さい連窓サッシぐらいでしょうか。東側は道路の向かいに当物件と同じ高さのパークハウス荻窪とお見合いになるため開口部を控えめにしているようです。道路の向かいでそこまで近い距離にあるわけではないのでもっと開口部を大きく設計していても良かった気がしますが、長谷工設計ということもありますし仕方がないのかな・・・。

居室畳数は無駄の少ない(廊下の短い)75㎡のわりには大きくない印象ですが、その分収納は非常に充実していますね。75㎡としては最高レベルだと思います。

坪単価は365万円。物件内で条件の良い角住戸でこの単価であればこのご時世としては悪くないでしょう。プラウドシティ阿佐ヶ谷は「平均」でこれより少し高いぐらいですからね。昨年の駅徒歩7分のザ・パークハウス荻窪大田黒公園が平均坪単価約420万円、今年の駅徒歩4分のヴィークコート荻窪が平均坪単価約450万円という水準であり、この物件は環境面の後押しも考えるとこの駅距離でも平均で350~360万円ならまずまずの水準と言えるでしょうか。

前出のパークハウス荻窪は2003年に分譲された物件で当時は平均坪単価約250万円という水準だったので、それと比べてしまうと高く感じるかもしれませんが、2003年当時とは相場が全く異なるものとなっていますので、比べるのはナンセンスです。スミフさんにしては至極現実的な価格設定に変更してきた物件で環境重視派の方にとっては十分に検討対象になり得るでしょう。

【スミフ物件ながら普通の価格設定】シティテラス荻窪2階70平米6,498万円【坪単価307万円】 | topページへ戻る | 【幅広いニーズに対応か】2017年ちょっと気になるマンション【三菱地所レジデンス編】

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