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【相変わらずの狭小プランだがL字バルコニーは意外】シティハウス武蔵小杉ガーデン6階68平米5,488万円【坪単価268万円】
2017-01-07

シティハウス武蔵小杉ガーデン。

向河原駅徒歩10分、武蔵小杉駅徒歩11分(JR湘南新宿ライン。東急東横線は徒歩15分)の7階建総戸数33戸のレジデンスです。

線路を挟んでノブレス武蔵小杉の向かいのようなポジションとなる物件です。ノブレス武蔵小杉は湘南新宿ライン等の線路と東海道新幹線の線路に挟まれた格好でしたが、こちらは敷地西側を在来線が通っているのみで、ランドプランも線路に背を向けた東向きのみ(角住戸除く)で構成されているのでそこまで線路の影響は大きくなさそうです。
こちらの立地は長い踏切、もしくは陸橋を越えないと武蔵小杉駅に行けないのが難点ではあるでしょうが・・・。

また、「ガーデン」というその名の通りで敷地東側は市ノ坪緑道に面しており、緑道の先には戸建住宅街となるので中層階以上では視界抜けも享受できるなかなか魅力的なポジションです。

敷地内の緑は今一つなのに「ガーデン」という名称は微妙っちゃ微妙ですが、それよりもホームページで「全戸南東向き」が謳われていることの方が気になりますね・・・。ほんの少しだけ南に傾いている程度なのでどんなに贔屓目にみても東南東が限界でしょう・・・。

公式ホームページ
IMG_9686[1]
お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。南東方向には市ノ坪緑道の先に住友不動産他が分譲したここと同じ階建のパークスクエア武蔵小杉があるので、上層階でも視界に影響がありますが、東方向は前述のように市ノ坪緑道の先は戸建住宅街となっているので、上層階からは眺望も楽しめますね。
当プランは角住戸ということで物件内では唯一南に面したプランとなりますし、日照も抜群に良いです。
また、線路の影響も考慮し、西側及び南側の開口部には二重サッシが採用されています。

間取り的には角住戸とはいえ田の字ベースのプランで専有部内には驚きはありませんが、L字型で大きなバルコニーが採用されているのは意外でした。

前述のように物件内では唯一の南向きとなりますし、南も東も市ノ坪緑道に面した魅力的なポジションなので、普通にしてたらこのプランから売れて行くと思われ、プランに力を入れる必要性はけして高くないはずなのです。

南側(妻側)はそもそも開口部があまり大きくありませんし(線路の影響を考慮してのものでしょうか)、バルコニーの奥行もいま一つではあるのですが、このようになっていることでむろん室外機置場の確保が楽になり、メインとなる東側バルコニーの使い勝手が増すでしょう。

ただ、バルコニーが広いその一方で如何せん専有部の面積は絞り過ぎな印象があります。立地的に全戸3LDKになるのは当然だとは思いますが、その面積が64~68㎡という狭いレンジに集約されているのはいかがなものかと思います。
総戸数800戸もあるにもかかわらず最大でも70㎡ちょっとというシティタワー武蔵小杉に代表される近年のスミフさんの狭小戦略からすると驚きはないのですが、せめてこういった条件良い角住戸は70㎡超あってしかるべきだと思うんですよね・・・。

わりと柱がアウトフレームがされ、かつ、廊下が短めの田の字プランを採用しているとは言え、68㎡程度ではご覧のようにLDを10畳超確保するのがやっとですし(LDの入口付近のデッドスペース、すなわち実質的な廊下部分は大きめ)、そこそこ駅距離のあるファミリー向けのエリアの物件なのですからそれなりのゆとりがあってしかるべきかと・・・。

洋室2の引き戸は方立ても小さく大きく開け放てるタイプなので、2LDKとして使えばかなり広がりのある空間と出来るのは良いのですが、洗面所も結構目立つ位置からのリビングインですし、まさに「今風」の角住戸ですね。数年前ではこのような角住戸はまずお目にかかることは出来ませんでした。

一方、専有面積のわりに収納が充実しているのは好材料です。
スミフさんの物件でよく見られる特長の1つですね。

坪単価は268万円。ノブレス武蔵小杉よりも気持ち安い水準のようです。ノブレスの方が武蔵小杉駅に少し近いですし、あちらは免震構造を採用している分もあるかと思いますが、前述のように線路に挟まれたポジションで恵まれた立地とは言えないことを考えるとまずまずの水準に感じますね。こういった低層建では免震構造である必要性は薄いのでそれがプレミアム(資産価値)になるかと言うとなんとも言えないところですし、少なくともスミフさんらしさを感じないこのご時世における「普通のお値段」という印象でしょうか。

南東のパークスクエア武蔵小杉はまだマンションが非常に安かった2004~2005年に分譲されたもので、その平均坪単価約160万円と比べてしまうとあまりの差にビックリしてしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、プチバブル前の当時は武蔵小杉駅前のタワマンでさえも坪単価200万円そこそこで買えた時代(条件の悪いお部屋は200万円未満)ですので驚くには値しないのです。

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