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【思っていた以上にゆとりある面積設定】プレシス葛西ルジュール5階72平米5,270万円【坪単価241万円】
2017-01-06

プレシス葛西ルジュール。

葛西駅徒歩7分、西葛西駅徒歩13分の11階建総戸数66戸のレジデンスです。
名前の紛らわしい同じく駅徒歩7分(同じ清砂大橋通り沿いだが離れている)のプレシス葛西ルヴェールとの同時分譲となる物件ですが、ルヴェールは総戸数28戸なのでこちらの方が2倍以上のスケールとなります。

2物件合わせると94戸ですので、一建設(会社)としてはかなり重要なプロジェクトということになるのではないかと思うのですが、西葛西や葛西臨海公園エリアも含めるとプレシスシリーズはこれまで多くの物件を供給しており、このエリアでの供給にある程度自信を持ってのものなのかもしれません。
昨年後半からプレシスは今まで以上に高額物件や好立地物件を供給しており、今年はより一層の飛躍が期待できるのではないかと思っているデベロッパーの1つです。

さて、こちらルジュールのポジションですが、最寄りは葛西駅ですが、西葛西駅寄りのポジションとなり、総合レクリエーション公園もほど近いなかなかバランスの取れたポジションです。南側は清砂大橋通りなのでむろん静かな環境ではありませんが、大通り沿いゆえに南向き住戸は前建までの距離が十分過ぎるほど確保されており、日照的にも視界的にも良好となります。

西葛西駅側にもう少し行くと、ガーラレジデンス西葛西とローレルコート西葛西というポジション的に被る2物件が分譲中ですので、66戸の販売はかなり大変だと思いますけれども・・・。

公式ホームページ
IMG_9700[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。西側はこの階だと隣接する7階建の建物の影響を受けますが、南は前述の通り清砂大橋通りで静かな環境ではないものの半永久的に日照が享受できるポジションとなります。

間取り的にはプレシスシリーズであれば物件内で最も大きな「3LDK」となっていてもおかしくなかったぐらいの面積なのですが、南東角は75㎡超ある3LDKですし、中住戸にも74㎡があるなど、当物件は意外にも全体的にゆとりあるプランニングがなされていますね。

プレシス横濱山手パークフロントで全戸70㎡超・最大100㎡超をプランニングしたのは南面パークフロントの山手物件という立地の影響が大きかったと思っていたのですが、根底にあるのは「多少面積が大きくとも売ることが出来る」という一建設さんのこれまでの実績・経験から生み出された自信なのかもしれませんね。
また、この物件に限って言えば兄弟物件のルヴェールがここよりも若干小さめのプランニングなので2物件でバランスをとっているということもあるのでしょう。

このプランはLDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LDの畳数を水増ししている感はありますが、その部分を含めても角住戸にしては廊下はほどほどの長さに抑えることが出来ていますし、全体バランスは悪くないように思います。

70㎡程度でこのように廊下を曲げた角住戸(田の字の中住戸のように玄関廊下を一直線にした角住戸ではない)にしてしまうと廊下による面積消費でどうしても手狭感が出てしまいますが、72㎡ぐらいあると3LDKとして違和感のない居室畳数が確保出来ますね。

一方、南側の柱でさえきれいにアウトフレーム化されていないプランで西側(妻側)も含め結構柱の食い込みが気になったりもするのですが、収納の配置は上手なので居室形状はまずまずと言って良いでしょうか。

秀逸なのはLDに面した洋室の引き戸ですね。方立ても小さくほぼ完全に開け放つことが可能となっています。梁の関係もあり天井までの高さのある引き戸でこそありませんが、ここまできれいに開くと違和感なく2LDK的に使用できて良いですよね。
LDと洋室2に跨がる連窓サッシが採用されていたら言うことなかったのですが、プレシスシリーズは基本的に連窓サッシ採用しないからなぁ・・・。

坪単価は241万円。近いポジションのローレルコート西葛西よりも幾分安い水準でしょうか。西側の視界が塞がれている影響もあるのでしょうが、やはりエリア的な供給過剰感と2物件合わせて94戸という販売戸数からするとこのぐらいのお値段にする必要があるということではないでしょうか(ローレルコート西葛西も静かな環境ではありませんが、一応清砂大橋通りには面していないという差も少しはあるでしょうが)。

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