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【超ワイドスパンなのに開口部は・・・】プレシス葛西ルヴェール6階75平米5,890万円【坪単価260万円】
2017-01-09

プレシス葛西ルヴェール。

葛西駅徒歩7分の7階建総戸数28戸のレジデンスです。先日ご紹介したプレシス葛西ルジュールと同時分譲となる物件で同じく葛西駅徒歩7分の清砂大橋通り沿いにはなりますが、ルジュールが駅から見て南西方向に位置していたのに対してこちらは南東方向に位置しており距離は結構離れています。

そのため、こちらはルジュールのように西葛西駅は利用するのは難しいポジションですし、総合レクリエーション公園も少し距離がありますが、南北に長い敷地を活かしたワイドスパン(全戸西向き)中心のランドプランには見所がありますね。

ルジュールの半分以下のスケールしかないため、ルジュールのようなゆとりあるエントランスアプローチやエントランスホールはありませんが、ルジュールの北西角住戸の記事で述べたようにエリア的にはノン田の字のワイドスパンプランというのはかなり珍しく、当物件のプランはルジュール以上に特徴のあるものと言って良いでしょう。

設計はオンズデコ、施工は菊池建設です。オンズデコはルジュールと同じですが、施工会社は異なります。

公式ホームページ
IMG_9698[1]
お部屋は75㎡の1LDK+2S、西向き中住戸です。西側は戸建住宅などが中心で、中層階以上で視界抜けの得られる良好なポジションです。北西は清砂大橋通り、ちょっと先の西方向には環七が走っているポジションなので静かな環境とは言えませんが、日照もそこそこ得られるでしょう。

間取り的にはワイドスパン中心の中でも随一と言えるぐらいワイドスパンだったのでこのプランを取り上げようと思った次第ですが、よくよく見ると結構ツッコミ所が盛りだくさんなプランだったりもします。

最も衝撃を受けたのが外観デザインをご覧いただければ一目瞭然のように、FIXサッシ部分のサッシ高を高く確保しているのはなぜか4階までなんですね・・・。5階以上は腰高の高さのない小さな開口部となっており、このプランの開口部はなんとも勿体ない感じとなっています。低層階は前建の影響などを考慮して採光を得やすい大きなサッシを導入したということなのかもしれませんが、だからと言って上層階のサッシを小さくする理由にはならないわけでこれは勿体ないという他ないでしょう。

LDのFIXサッシは中央を柱で分断されてしまっているため、幅的にもインパクトに欠けるものですし、せっかくの超ワイドスパンもこれでは効果が半減してしまいます。バルコニーが両サイドに分かれ、とってつけたような位置に存在しているのも何か不思議な感じで、とにかく不思議なプランという印象です。

全体として柱の食い込みは多くはなく、75㎡という物件内ではかなり大きめのファミリータイプ(当物件の3LDK(2LDK+S、1LDK+2S含む)は60㎡台後半中心)となっているため、全体的に居室畳数にゆとりを感じることができますし、収納も3つのウォークインクローゼットを用意するなどかなり充実している印象ではあるのですが、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のない専有部形状ながら廊下をクランクさせたことで(プライバシー面への配慮がなされているのは良いことですが)廊下はけして短くはありませんし、75㎡ながら浴室(1317)及び洗面所がかなり小さいのが気になりますね。

また、共用廊下側の設計はもう少し工夫すれば開口部をもっと大きく出来たはずで、「2S」とならないような配慮(床面積に対して開口部を大きくすれば建築基準法上の居室要件を満たせるはず)を行うべきだったのではないかとも思ってしまいます。

エリア的に珍しい超ワイドスパンを設計した点は評価出来るのですが、勿体ないと感じる部分が多々あるのも事実で少々中途半端なプランとなってしまっている印象ですね。

坪単価は260万円。視界抜けもある上層階なのでこの単価はおかしいとは思いませんが、ワイドスパンの意味が半減してしまう地味過ぎる開口部を考えると少々割高感があるのも事実です。

設備仕様面は、少戸数のため当然ディスポーザーはありませんし、床暖房もやはり電気式ですが、食洗機に水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、ダウンライトの浴室照明など、ルジュール同様で単価・スケールからすると上々のものとなっています。

管理費は258円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、ルジュールの半分以下のスケールしかないことが影響し、そこそこの水準にはなってしまうようです。
駐車場は全10台で身障者用1台を含む2台が平置、残りの8台が機械式となります。

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