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【今年もマンション業界を引っ張っておくんなまし】2017年ちょっと気になるマンション【三井不動産レジデンシャル編】
2017-01-01

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

さて、例年は元旦から普通通り物件を取り上げていたのですが、今年は本年のマンション業界を占う意味も込めて2017年に販売されるであろう気になる物件を挙げてみることにします。

どういう形で紹介しようか少々悩んだのですが、気になるマンションを頭の中で挙げていったところデベごとに纏めると上手くおさまる気がしたので、デベロッパーごとで行くことにしました。
内心見切り発車な感もあるのですが、新年早々ということで大目に見ていただければ幸いです(汗)。

早速ですが、1回目は三井不動産レジデンシャルで行きましょう!
ここ2~3年(おそらく2016年も???)はスミフさんが年間供給戸数No.1となっていますが、物件のコンセプトやパフォーマンスを考えると日本を代表するデベロッパーはやはり三井さんだと思っているのでその点に敬意を表してやはり1回目は三井さんかなと。

2017年気になるマンション【三井不動産レジデンシャル編】

・正式リリースされているもの(ホームページのあるもの。リンクは公式ホームページ)
パークタワー晴海
パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス
パークホームズ戸塚ステーションプレミア
横浜北仲タワープロジェクト

・建築計画段階のもの(2017年に分譲されるかどうかは不確定)
武蔵小山パルム駅前地区再開発事業
渋谷区役所建替プロジェクト
月島1丁目西仲通り地区第一種市街地再開発事業


とりあえず思いついたのはこんな感じでしょうか。
建築計画段階のものはいずれもタワマンでどれもこれも楽しみな案件ですね。
完成までには最も近い武蔵小山で2年半、最も遠い月島は4年超もあるのですが、タワマンであれば2~3年前に正式リリースされることは何ら珍しいことではありませんので今年中に何らかの動きがあってもおかしくはないのです。
昨年末に正式リリースされた横浜北仲タワープロジェクトも完成は2020年2月でまだ3年以上ありますね。

いずれも非常に楽しみな案件なのですが、中でも注目しているのはやはり渋谷区役所建替プロジェクトですね。これは隣接する渋谷区役所及び渋谷公会堂の建替により、渋谷区役所新庁舎、新公会堂の他に39階建のタワーマンションが誕生するというものです。

タワーマンションは敷地北側に計画されており、北方向には広大な代々木公園及び明治神宮一望できるポジションでかなりのプレミア物件となることでしょう。
敷地が定期借地権(70年)となるのが玉に瑕なのですが、渋谷駅と原宿駅の中間地点という抜群の利便性、住環境も良好、プレミアムな眺望、と三拍子そろった物件で富裕層はほっとかないでしょう・・・。
広尾ガーデンフォレスト(やはり定期借地権で今年の時点で残存期間は約46年)が安いものでも優に坪単価400万円超で取引されているところを見ると超富裕層にとっては住みたい地に住めればそれが永遠でなくとも関係ないんだろうな・・・と。
まぁ、広尾ガーデンフォレストは地代(+解体積立金)が月額129円/㎡ほどとかなり安いのでその影響も幾分あるでしょうね。パークコート神宮前も同じような残存期間の物件ですが、地代月額は1,189円/㎡と超高額なので分譲価格自体も安かったですし、中古での成約も立地のわりには大分安いです。

一方、既に正式リリースされているもの中で最も注目すべきはやはり横浜北仲タワープロジェクトでしょうか。
結局、売主は三井さんと丸紅さんということで森ビルさんの名前が消えてしまいましたが、外観デザインは虎ノ門ヒルズなんかも彷彿させるもので58階建総戸数1179戸の超大規模タワーレジデンスは横浜の歴史に確実に名を刻むことでしょう。高層階にオークウッドプレミアが入ることでレジデンスの箔も一段と付くというものです。

IMG_9724[1]

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現状発表されているプランの中にはこんなのとこんなのがあり、外観デザインからも分かるように角位置によってコーナーサッシの形状が異なるものとなっているのが興味深いですね。中住戸には70㎡台の3LDK、最小は40㎡ちょっとの1LDKということで総戸数が多いだけあって超富裕層から高所得サラリーマン世帯までわりと幅広いニーズに対応した物件となるようでそういう意味でも楽しみな物件ですね。広い部屋ばかりの物件の間取りってあんまり面白くないのよねぇ・・・。

また、パークタワー晴海は販売延期になっていましたが昨年後半に再リリースされました。コンセプトは当初のものと特に変更はないようでなんと言っても外構コンセプトデザインにオリエンタルランドを起用したことで実現する「イマジネーションランド&テラス」が最大の魅力でしょう。
イマジネーション&テラスはディズニーの世界観を彷彿させるもので、ディズニーファンでなくともこの独特のデザイン及びランドプランにはワクワクさせられるものがありますよね。自宅がこんな環境だったら子供はとっても楽しいのでしょうね・・・。

そして、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンスは総戸数64戸とそれほどスケール感のある物件でこそないのですが、閑静過ぎて余りある小日向2丁目の第一種低層住居専用地域に誕生する3階建物件で、敷地面積4,200㎡超というエリア内では最大級のスケールを誇る物件となります(このエリアはそもそも分譲マンションが少ないです)。

それだけ貴重な土地ということもあり、NTTさん(元は小石川社宅跡地)が手放したくなかったようで70年ちょっとの定期借地権となるのがやはり残念ではあるのですが、東西に長い敷地形状を活かした南向き住戸率の高いランドプラン、そして、内廊下ながら採光・通風を確保すべく豊富な吹抜を設けた設計面にも見所のある物件ですね。

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立地はもちろんのこと、高級感のある外観デザインを見るとなぜにパークコートでないのか不思議なぐらいで、パークホームズにしたがゆえに専有部のグレードを落とされかねない点に一抹の不安は残りますが・・・。

最後、パークホームズ戸塚ステーションプレミアは戸塚駅徒歩4分という利便性の高い立地ながら清源院の緑と連続するフォレストガーデンの他、敷地周囲にこれ以上ないぐらいの緑を施し、「庭園街区」というコンセプトに嘘偽りのない特長あるランドプランが印象的な物件です。

スケール・駅距離が近似したザ・パークハウス戸塚フロントと分譲時期がモロに競合し「2物件がいい感じにライバル物件となった」ことで、どちらも個性豊かな物件に仕上げてきた印象がありますね。検討者にとっては悩ましいかもしれませんが、こういったケースは少なからずお互いを高め合うこととなることが多いので、良いことです。

この企画やっては見たものの思っていた以上に疲弊しますね・・・(汗)。
本日もう1件やってその後は少し間隔を空けるかもしれませんが、複数のデベを取り上げようと思っています。

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