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【ここはガス床暖房】プレシス調布ヶ丘3階70平米5,270万円【坪単価248万円】
2017-01-22

プレシス調布ヶ丘。

調布駅徒歩13分の6階建総戸数42戸のレジデンスです。
調布駅徒歩5分圏内はスミフさんが席捲中で、少々駅距離のあるこの物件は地味な存在であるのは間違いありませんが、スミフ物件とは価格も全く異なりますし、駅前の3敷地には今秋に3つの複合商業施設が開業予定という意味でも楽しみのある物件です。
シネマコンプレックスやビッグカメラなどが誕生することが決定しており、利便性が高まり楽しみも増えるのは確実でしょう。

駅前広場の整備は平成35年を目途と言うことでかなりの時間を要するようですが、それだけ楽しみもあるということが言えるのではないでしょうか。

設計は光和設計、施工は上滝です。上滝は長崎に本社のあるゼネコンで当ブログではプレシス東日暮里エアマークス以来2度目の登場となります。首都圏での実績は乏しくプレシスつながりでここにも起用された形でしょうか。

デザイン面は外壁に複数色のタイル、またガラス手摺を多く施すなど、明るく透明感のあるものとなっています。立地・価格帯的なものもあり特段高級感のあるものではありませんが、やはり明るい色味ながらそれなりの雰囲気を醸しだしたエントランスホールは悪くないでしょう。

公式ホームページ
IMG_9762[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。南も西も接道しておらず3階では前建の影響が不可避ですが、1階住戸の南側には奥行のある専用庭が施されていることからも分かるように南側隣接敷地との間にはそれなりの距離が確保されており、工場の建物もそれほど高さがあるわけではないので圧迫感はなく日照は問題のないポジションとなります。

間取り的には70㎡ちょっとの角住戸であり、プレシス(中小デベ)らしいコンパクト目の角住戸、つまり、玄関廊下を一直線として無駄な面積を極力排除したものとなります。

このような面積の角住戸であれば無駄な面積を排除するのは当然で玄関廊下を一直線としているのは想定内(当然)という感じなのですが、意外だったのは柱のアウトフレームですね。

バルコニー側がアウトフレーム化されているのは当然ですが、共用廊下側の柱もほぼ食い込んでいない設計となっているのは意外でした。そもそも6階建ということで柱は細く出来ているのも功を奏していると言えるでしょう。戸境壁が乾式でなく湿式(耐力壁)である分、柱を幾分細く出来ているというのもあるでしょうか。昨今は低層建でも乾式壁の物件が増えていますが、しっかりと湿式壁となっているのは遮音面でも良いですよね。

一方で注意すべきはLD畳数の水増しでしょうか。
LDKで15.5畳表記で専有面積なりのLDが確保されていそうな印象ですが、実際は「専有面積のわりには小さめ」です。
キッチンが3畳ちょっと見積もるとLDだけで12.2~3畳はあるのではないかと思うのですが、LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、入口付近に大きなデッドスペースが混入していることを考えると一般的なプランで言うLD11畳程度の広さしかないという印象です。70㎡超の3LDKであればLDはもう少し広めが望ましかったかな。

収納は玄関周りが弱い気がしますが、全体で見ると標準的な範囲内でしょうか。
門扉付の玄関ポーチは良いですね。

坪単価は248万円。視界抜けはありませんが、日照時間の長い南側の角住戸ということで物件内ではそこそこ高めの単価設定となっています。平均はこの住戸よりも少し安いぐらいの水準と思われますが、2015年に分譲された駅徒歩10分のプレシス調布よりも高くマンションの売れ行きが芳しくない時期の分譲としては若干強気な印象があります。

アトラス調布ザ・調布テラスはこの物件よりも駅距離がありましたが、スケール感があるがゆえの長所もありましたし、その2物件がこの物件よりも安い平均坪単価230万円水準で長期販売を強いられたことを考えてももう少し目に優しい水準を目指して欲しかったですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、酸素美泡湯、さらにプレシスとしては珍しいガス式の床暖房も搭載しています。単価的に十分以上と言える仕様でこの単価帯の大手デベ物件ではまず見ることのできない近年のプレシスシリーズらしい好仕様となっています。

管理費は197円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが特段スケールメリットが得られるわけではないですし、200円を切っているのでまずまずの水準ではないでしょうか。

駐車場は全17台で身障者用を含む2台のみが平置で残りは機械式となります。

【再開発も期待できる駅徒歩2分】グランスタイルひばりヶ丘3階62平米4,390万円【坪単価233万円】 | topページへ戻る | 【スミフ物件でこの単価だと安く感じる・・・】ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森1階62平米6,980万円【坪単価374万円】

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