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【エリア的には珍しい視界抜け良好なスカイツリービュー】パークアクシス小伝馬町14階40平米189,000円【坪賃料15,616円】
2017-05-10

本日も賃貸版です。
パークアクシス小伝馬町。

小伝馬町駅徒歩3分、馬喰町駅徒歩6分、東日本橋駅及び岩本町駅徒歩7分、神田駅及び人形町駅徒歩10分、新日本橋駅徒歩11分、三越前駅及び秋葉原駅徒歩12分の14階建総戸数63戸のレジデンスとなります。

昨夏完成した新しめの賃貸物件、かつ、それなりの戸数の物件ということもあり、分譲マンションが高騰する当エリアの賃貸市場を把握する上でも興味深い物件と言えるでしょうね。

プランは20~30㎡台のスタジオ及び1Kが多いのですが、30~40㎡台の1LDKもそこそこ数があり、そのあたりの賃料設定がとりわけ気になるところです。

設計・施工は村中建設。
建物自体は賃貸物件ということで分譲マンションのような高級感があるものではありませんが、エントランスホールのアート、エントランスラウンジの家具にデザイン性の高いウォルター・ノル社製のものを採用するなど、それなりの賃料水準を考慮したものとなっています。
共用廊下が内廊下設計となっているのも当物件の1つの特徴ですが、それにとどまることなく13~14階のプレミアムフロアはプレミアムデザインということでさらに高級感を追求したものとなっているのも評価できる点です。

IMG_9766[1]
お部屋は40㎡の1LDK、北東角住戸です。北も東も接道していますし、向かいの前建も越える高さにあるので視界抜け良好な好ポジションとなります。北東方向にはスカイツリーがかなり大きく望めるという付加価値もあるでしょう。

ただ、間取り的には非常に賃貸らしいプランニングで少々げんなりしますね。北側にしっかりとした開口部を設けることが出来ているのでこの細長いLDとベッドルームが連続した設計自体はそこまで気にはなりませんが、柱がなんとも・・・。

柱がかなり太くその面積消費も気になりますが、それ以上にLDの柱のデッパリに勿体なさを感じます。柱が食い込んでいることで柱と柱を結ぶ天井部に梁が大きく出っ張っており、その影響でベッドルームの引き戸のレールがLDの窓際まで到達出来ていないという点も残念です(梁があることで引き戸のある部分とLDの窓際部分とで天井高が異なるため)。

また、玄関廊下はかなりコンパクトなので専有面積のわりにはそれなりの居室畳数が確保出来ていますし、窓のあるトイレなども魅力の1つですが、その反面、洗面所や浴室に少々手狭感があるのが残念でバランス的に芳しくない印象があります。

坪賃料は15,616円。当初は管理費込で20万円近かったようですが少し下げているようです。周辺の新築マンション相場は坪単価350万円はくだらないところかと思うので(分譲らしい高グレードでこの最上階からのスカイツリービューという条件であれば400万円超でも何らおかしくない)、三井さん的にも高めの賃料を目指したかったのでしょうが、このエリアの40㎡で20万円以上の賃料をとるのは簡単ではないということでしょう。

都心近郊のそこそこのエリアの40㎡台の1LDKで18万円台の賃料を取るのはそう難しくなく、個人的にも最もお世話になっているあたりの水準なのですが、現状のこのエリアの新築分譲マンションを賃貸で回すことを仮定すると、購入価格を加味した場合にそれ以上の水準を目指さねばならないのがつらいところかなと。

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