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【ノン大通り沿いの上野駅徒歩5分】サンクレイドル上野Ⅱ3階53平米5,388万円【坪単価333万円】
2017-01-18

サンクレイドル上野Ⅱ。

上野駅及び稲荷町駅徒歩5分、新御徒町駅徒歩10分、入谷駅及び京成上野駅徒歩11分、浅草駅徒歩14分(つくばエクスプレス)の15階建総戸数56戸のレジデンスです。

サンクレイドル上野はもっと入谷駅寄りで最寄駅も入谷駅でしたが、こちらは最寄駅が上野駅で徒歩5分圏内という利便性の高い立地条件です。入谷口であれば徒歩5分圏内となる物件はわりと存在しているのですが、当物件からは正面出口もそんなに変わらない距離で行けると同時に稲荷町駅も徒歩5分圏内という高い利便性を誇ります。

上野駅(入谷口)徒歩5分圏内の物件というと昭和通り沿いや線路沿いとなるケースが少なくないのですが、この物件は大通りに面していないという意味でのメリットもあるでしょう。

設計は協和設計、施工は上滝です。上滝は現在分譲中のプレシス調布ヶ丘も施工していますし、ここ最近、首都圏での施工実績が増えているのでしょうか。

1フロア4戸で特段のスケールのある物件ではなく外観は多用されたガラス手摺が多少印象的ではあるものの大きな特徴はありません。
ただ、エントランスアプローチを深め、かつ、クランク動線としている点は評価出来ますね。

公式ホームページ
IMG_9764[1]
お部屋は53㎡の2LDK、北西角住戸です。3階だと北側は至近距離で視界を塞がれますが、西側は接道しているため、それなりに前建までの距離は確保することが出来ています。ただ、3階まではガラス手摺でなくコンクリ手摺となっているため採光には若干影響がありそうです。

間取り的にはそれほど特徴のないオーソドックスなタイプと言ってよいでしょうか。サンクレイドル上野のⅠは全戸の玄関前に専用の駐輪場を設けるという珍しい提案をしていましたが、こちらには特段そういったものはないようです。

ただ、このプランも含め全体的に大きな収納が目立ちますね。
特に当プランは物件内で最も専有面積の大きいプランになるということもあるのか2つのウォークインに加えファミリークロークも設けたことで専有面積のわりにかなり収納が充実したものとなっています。

53㎡ちょっとの2LDKでギリギリ住宅ローン控除の適用条件を満たした形だと思うので(おそらく)、「LDK」で11畳という広さしかなく標準的な2LDKに比べるとLDが狭くはなっていますが、特に無駄な面積があるという感じではありませんし、洋室2の引き戸を開くと広がりのある空間として使えるのも良いでしょう。

坪単価は333万円。上野駅徒歩7分だったサンクレイドル上野は平均坪単価約290万円でしたし、昨年分譲された同じ上野駅徒歩5分のパレステージ上野が平均坪単価約280万円であったことを考えるとかなり高額な印象があります。低層階でこの水準であることからも分かるように平均すると坪単価350万円程度になるようですね。

パレステージ上野は昭和通り(+首都高)沿いでしたので、その分はあると思いますが、上野駅徒歩5分という立地を検討する人の中に「環境」を重視する人がそれほどいるとも思えないですし(ファミリータイプの物件ならまだしも)、ここまでの単価差は納得しづらい面があります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、キッチン天板はフィオレストーンで高級感を意識しているようです。ただ、この専有面積の最も広いプランにしか食洗機がついていませんし、トイレ手洗いカウンターもない単価的には物足りなさの残るものとなっています。

管理費は408円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで400円超えとは予想外でした。30~50㎡台のコンパクト中心の物件とは言え総戸数56戸とそれなりのスケールがあるわけですしなぜにこんなに高いのでしょうか。

駐車場は全3台で身障者用1台のみが平置で残り2台は機械式です。

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