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【価格もまずまずだが管理費安い・・・】ディアナコート日本橋浜町2階72平米7,880万円【坪単価361万円】
2017-01-17

続けて、ディアナコート日本橋浜町。

設計はIAO竹田設計、施工は新日本建設です。モリモト物件の新日本建設の施工はアールブラン大倉山以来でしょうか???
モリモトはディアナコートなどの高額物件であっても特段スケールのあるものが少ないこともあり、知名度の高いゼネコンを使うケースはほとんどないのですが、新日本建設は悪くないですね。
今さら言うまでもないかもしれませんが、新日本建設はエクセレントシティシリーズのデベロッパーでもあり首都圏での実績が非常に豊富なゼネコン(兼デベロッパー)です。
10階建の物件で戸境壁が乾式なのはやはり残念ですが、新日本建設がどうこうではなくモリモトさんの意向によるものかと。

そしてデザイン監修は当然のアーキサイトメビウスですね。
最近はモリモト×アーキサイトに若干飽き飽きしていた面もあるのですが、この物件はこれまでのモリモト×アーキサイトのデザインとはかなりイメージの異なるものとなっていて興味深いですね。

モリモト×アーキサイトというと目黒区及び文京区の物件が大半なのですが、ここはディアナ初の中央区、モリモトとして初の日本橋ということでこれまでとは一味違うこのエリアに相応しいデザインを目指したということなのでしょうか。

前回紹介した最上階プランだけでなく下で紹介する中低層階プランもサッシの豊かな設計となっており、ガラス面の多いデザインは近隣物件と十分に差別化を図れている印象です。
プレミスト日本橋浜町公園クレヴィア日本橋浜町とは異なり浜町公園に面していないからこその「頑張り」という側面も多少はあるのかもしれませんが、最も大きな理由はモリモトの企業理念に他ならないのではないかと思いますね。

エントランスホール内は意外にも少々淡泊ですが・・・。

前回のディアナコート日本橋浜町

公式ホームページ
IMG_9771[1]
お部屋は72㎡の3LDK、東角住戸です。南東側は接道してはいるもののかなり細い道路であり、囲まれ感の強いポジションとなります。ただ高い建物ではないので斜め上を見上げれば空を見ることは出来るでしょうし、日照もそこそこ得られるはずです。

間取り的には角住戸の3LDKとしては小ぶりではありますが、前回の記事でも述べたようにクレヴィアは最大でも70㎡という設定になっているぐらいですし、近年のトレンド下においてはごくごく一般的な広さですね。

当物件はモリモト物件らしくワイドスパンを重視し全方位に住戸を設けているので、玄関位置が専有部の「端っこ(頂点付近)」になりやすく廊下が少々長いのですが(LDの入口付近にも実質的な廊下部分が大きめに混入しています)、その分、プライバシー面に優れたものにはなっています。

当プランの最大の特長は3面開口のLDでしょうね。低層階はいずれの方向も視界抜けがなく周囲の物件に囲まれてはいるのですが、中層階以上になると浜町公園の緑も見えてきますし、このような態様のLDはかなり珍しいのは言うまでもありません。
少々歪な敷地形状があってのもので素晴らしく採光に優れたLDと言って良いでしょう。

FIXサッシを多用した物件ですので、バルコニーが小さなプランが多く、かつ、柱の食い込みが目立つプランも少なくないですが、常々言っているように中央区の日本橋エリアの物件というのは敷地面積の小さなものが多く狭い土地に多くのプランを詰めたような形の設計となるケースが大半で、8割方の物件で小さなバルコニーや柱の食い込んだ間取りとなりますね。

当物件は、バルコニーや柱こそ「普通」ですが、ワイドスパン中心の設計を基本とするモリモトの中央区初・日本橋初のディアナということで、エリア内の物件の中では出色と言えるスパン及び開口部に優れたプランニングがなされているという点が評価出来るでしょうし、差別化要因としても十分価値あるものと言えるのではないでしょうか。

坪単価は361万円。浜町公園を望むどころか低層階はかなり囲まれ感が強いということで単価はかなり抑えているようです。プレミスト日本橋浜町公園の金座通り向き(浜町公園とは反対側)の低層階がこれより少し安いぐらいの水準でしたので、こちらの見所のあるプラン面、大通りに面していない点、日照が得られる点を加味すると相応、もしくは若干割安なぐらいの印象です。
まぁ、プレミストの分譲開始時点よりも市況は本格的に悪化していると思うので、その影響もあるかとは思います。

設備仕様面は、けしてスケールのある物件ではありませんがしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、大理石の廊下床など、モリモトらしいものにはなっています。

管理費は233円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付でこの単価ですか???流石に内廊下の冷暖房は完備していなそうですが(空調のみ?)、安いですね。
こういった内容でもこの程度の水準の物件というのは存在しますが、モリモトの物件て管理費が安いイメージが全くなかったのでかなり驚きました。
管理費は物件価格に少なからず比例するものですし、この単価はかなり意外ですね。

駐車場は全7台で全て平置と出来ています。

【特殊住戸でこの単価ならばまずまずか】デュフレ阿佐ヶ谷6階58平米5,580万円【坪単価320万円】 | topページへ戻る | 【スパンのほぼ全てがサッシ】ディアナコート日本橋浜町10階101平米16,000万円【坪単価521万円】

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