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【フラットか高台か】サンクレイドル宮前平2階72平米5,740万円【坪単価262万円】
2017-01-30

サンクレイドル宮前平。

宮前平駅徒歩4分の7階建総戸数42戸のレジデンスです。

宮前平駅の徒歩5分圏内の物件の供給は少なくありませんし、駅徒歩3分の地ではブランド感・スケール感十分のザ・パークハウス宮前平がまもなく分譲開始されるため、地味な印象もなくはないですが、二方道路の開放感のあるポジションですし、ザ・パークハウスは定期借地権なのでこちらが気になっている方も少なくないのではないでしょうか。

駅前の道程もフラットでほぼ一直線なので分数以上に近い印象もありますし、宮前平1丁目アドレスとしては4年ぶりの供給となるようですね。

ちなみに、線路の北側で同じ駅徒歩4分のライオンズ宮前平ヒルズとは直線距離で200m程度しかないと思いますが、標高は約20mも違いますね。フラットアプローチと高台(ヒルズ)、理想はフラットアプローチの高台かと思いますが、現実問題そういった立地の物件は少なくやはり一長一短でしょうか。

公式ホームページ
IMG_9775[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。デベロッパー的には全戸南東・南西向きを謳っているように2室洋室が並んだ側は南東と言いたいようですが、微妙なところですね・・・。東南東かな。
当物件は全戸「南東向き(東南東向き)」なのでこの角住戸のみが胸を張って南に面していると言えるポジションでその南面のワイドスパンがとても印象的ですね。

南はそこそこ交通量のある通り沿いではありますが、前建までの距離は十分に確保されていることで半永久的に日照が確保されますし、道路の向かいにも高い建物のないかなり開放感の高いポジションとなります。

間取り的には角住戸ながらLDが二面採光でない(角位置にない)のが少々残念な印象もあるのですが、開口部幅はそこそこありますし、角住戸ながら玄関廊下が比較的コンパクト、かつ、柱の食い込みも少ない有効面積の大きな設計面に好感の持てるプランです。

また、大きな玄関の下足スペース、プライバシー面への配慮がありながらも短めの廊下とツボを抑えた設計ですね。

専有面積に占める居室畳数割合は70.5%((11.7畳+3.3畳+6.5畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷72.35㎡)と角住戸としては少しだけ標準的な水準より高い程度かと思いますが、収納は結構充実していますし、LDの入口付近のデッドスペースが小さい点も評価出来ます。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は262万円。前述の昨年分譲のライオンズ宮前平ヒルズが平均坪単価280万円弱という水準なので大きくは変わらない価格設定という感じでしょうか(当物件は30~70㎡台のプランニングで面積帯にかなり幅があり同階でもプランによってかなり単価が異なるので注意が必要)。
現在も分譲中で少し駅距離のあるプラウド宮前平サウスアベニューは平均250万円弱なのでやはりここは駅に近い分それなりの価格帯になっているということになります。

マンション価格の安かった2013年ぐらいまで遡ると、ドレッセ宮前平が平均坪単価約235万円、ザ・パークハウス宮前平レジデンスが平均坪単価約265万円という感じですので、値上がり感はありますが、そこまでではないですね。宮崎台駅周辺はプラウドシティ宮崎台及びプラウド宮崎台フロントが一時相場上昇を牽引した感がありましたが、超大規模のプラウドシティ宮崎台は販売に苦労しているようですし、エリア的にも完全に頭打ちと思える状況です。

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