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【3駅3路線×深川ギャザリア至近】リリーゼ門前仲町9階71平米6,590万円【坪単価307万円】
2017-03-04

リリーゼ門前仲町。

門前仲町駅徒歩6分(東京メトロ。都営線徒歩10分)、木場駅徒歩7分、越中島駅徒歩11分の9階建総戸数29戸のレジデンスです。

最寄駅までは凄く近いポジションではないですが、徒歩11分の越中島駅も含め3駅3路線が使えますし、木場駅方向に向かって橋を渡った先は直ぐに深川ギャザリアがありますので実はかなり利便性の高いポジションとなる物件ですね。

木場駅を最寄りとして分譲される物件の大半は三ツ目通りの東側に存在しているので、深川ギャザリアに行くには三ツ目通りを越える必要があるのですが、門前仲町駅を最寄りとするこの物件からはその必要はなく、なかなかバランスの良いポジションと言えると思います。

この物件のある江東区牡丹アドレスは古くから存在している建物が多くまとまった土地が出にくいためか、新築分譲マンションの供給が少なく、この深川ギャザリア至近のポジションとなるとかなり久しぶりの供給となるはずです。

牡丹アドレスには2012年に牡丹町公園の一部であるかのようなもの凄い立地にレジデンシャル門前仲町が分譲されており、流石にそこまでのインパクトこそありませんが、ここ最近の門前仲町を最寄りとする物件とはかなり異なるポジションの供給となる物件ですのでハマル人にはハマル物件でしょう。

公式ホームページ
IMG_9799[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南東西の三方角住戸です。南側は戸建住宅が中心となるので日照だけでなく視界的にも申し分のないものですし、最上階であれば東も西も隣接建物の影響のない贅沢なポジションとなります。

当物件は基本的には南向き住戸と東向き住戸から構成されているのですが、部分部分によって上下にかなり凹凸のある設計で2階は1フロア5戸であるのに対して、5階で1フロア3戸、7階になると1フロア2戸となります。
当プランは1フロアに2戸しかない最上階住戸の1室、南メインの三方角住戸ということで物件内では最も条件的に優れたプランということになりますね。

間取り的には、物件内では最も専有面積の大きなプランではあるものの昨今のマンション価格高騰及び狭小トレンドが影響し70㎡そこそこの3LDKというプランニングです。

中小デベなのでこういったプランニングになるのは仕方ない印象も受けると同時に、前述のようにかなり条件の良いポジションであることを考えると少々残念に思ったりもしますが、そのやや小さめの面積をカバーする優秀なプランニングは評価出来ますね。

ワイドスパンで長方形の専有部に対して理想的な玄関位置を実現することが出来ているので廊下が程よい長さと出来ており、プライバシー面への配慮、居室独立性を確保しつつも無駄の少ない設計となっているのはこのプランの大きな魅力の1つと言えるでしょう。

また、1フロアが大きいとは言えない小規模物件ながら柱のアウトフレームもしっかり行われており、柱の食い込みがほとんどない点も素晴らしいと思います。

一方、洋室1の7.5畳など居室畳数を重視しているところもあるせいか収納はけして多いとは言えませんが、下手にウォークインクローゼットを採用していない分(ウォークインは人間が入るスペースがあるので大きさのわりに収納力がないケースが少なくない)、収納力はそこそこあると思います。

残念なのは、玄関下足スペースがこじんまりとしている点、LDの南面開口部幅がスパンのわりにかなり短い点でしょうか。
特にLDの南面開口部は勿体ない印象が強いですね。リリーゼシリーズということで耐震等級2となっている物件ですし、そういう意味で開口部を大きくしづらい面もあるのかもしれませんが、せっかく魅力的な南面条件を有しているわけですしね。
バルコニーはかなり奥行があり、そのバルコニーに面した居室において、畳数以上の広がりを感じることが出来そうな点は◎ですけれども。

坪単価は307万円。物件内で非常に条件の良い住戸で間取りも優秀であることを考えると、近年、門前仲町駅や木場駅周辺で分譲された物件と比較しかなり単価が抑えられた水準と言えるでしょうね。ここ最近のマンションの売れ行きの悪さ、及び大手デベ物件に比べブランド力で劣る中小デベ物件らしさがしっかりと反映された価格水準と言えるでしょう。

ちなみに、このリリーゼシリーズは物件リリース直後からホームページで価格表を公開(十万円単位までの予定価格)している点に非常に好感が持てます。未だに我が国の不動産市場は価格をひた隠しにして可能な限りブラックボックスの中で売ろうとする風潮があり、「顧客の顔色を見て価格を調整する」のが常套手段となっているので・・・。
スミフさんなどの場合は実質値上げも辞さない販売戦略なので(後から供給する条件の悪目の住戸を当初に供給した条件の良い住戸と同じ価格で売ることが多い)、ウェブ上に価格が広く出回ることは絶対に避けたいでしょうし極力隠したくなるのは分かりますが、その他大勢のデベロッパーはそこまで露骨なことをやっているわけではないですし、堂々と価格を出して売ればいいのではないかと・・・。

予定価格が少し下がったぐらいのことでウェブ上で不人気だなんだと騒ぎ立てられてしまう風潮が余計にデベロッパーの警戒心を高めているという側面もあるので難しいところではあると思いますが、価格の透明性を高めることで「顧客の安心感」を得ることはデベロッパーにとってそれ以上の大きなメリットだと思うんですよねぇ・・・。

【玄関位置に注目!】リリーゼ門前仲町3階55平米4,750万円【坪単価285万円】 | topページへ戻る | 【圧巻のリバーフロントでこの単価】パークシティ中央湊ザ・レジデンス5階67平米7,190万円【坪単価355万円】

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