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【眺望は今一つだが、駅直結のランドマークタワマン】プライムパークス品川シーサイドザ・タワー24階86平米9,500万円台(予定)【坪単価約367万円】
2017-01-19

プライムパークス品川シーサイドザ・タワー。

まだまだ予定価格の段階ではありますが、リクエストも多数いただいておりますので、いち早く取り上げてみましょう。
京急グループが主幹事の物件ではありますが、2017年ちょっと気になるマンション【三菱地所レジデンス編】でも取り上げた超大規模タワーレジデンスです。

デベロッパーには京急電鉄及び京急不動産の他、大和ハウス工業、三菱地所レジ、総合地所などが名を連ねており、京急のマンションブランドの「プライム」に三菱の「パーク(ハウス)」が加わってこの名前になったとか。
大和さんの影が薄いのが少し気になりますが、プライムにプレミストはしつこい感じだから仕方ないか(笑)。

品川シーサイド駅徒歩3分、青物横丁駅徒歩9分、大井町駅徒歩16分の29階建総戸数817戸のレジデンスで、当エリアは羽田空港との距離感が影響し、航空法の高さ制限の影響を受けるために29階建と湾岸エリアのタワマンとしては今一つ高さが出せていないのですが、むろん周辺の既存タワマンも同じ条件ですし、総戸数817戸という数字からも分かるようにかなり太くエリア内のタワマンの中でダントツと言っても過言ではないスケールを有した物件となります。

分譲タワーだと未だに分譲中・・・のクレストタワー品川シーサイドが26階建総戸数404戸、当物件の東側にある2本のURタワーは共に30階建ながら総戸数は556戸と249戸であることからも当物件のスケールがいかに大きいかがお分かりいただけると思います。

まぁ、個人的にはもろに当物件と競合するグランドメゾン品川シーサイドが19階建で総戸数687戸もあるのが驚愕だったりもしますが・・・。ここの敷地面積10,000㎡弱も十分凄いのですが、あちらは13,700㎡超もありますね。

さて、当物件の最大のポイントと言っても過言ではないのがペデストリアンデッキ駅直結でしょうか。
駅徒歩3分ということでその2棟のURタワマンや駅徒歩2分のブリリアタワー品川シーサイド(定借)よりは駅距離があることにはなるのですが、デッキ直結という意味でもランドマークタワーに相応しい物件と言えるでしょうね。
まぁ、ほとんど屋根のないデッキですし、高級感のあるゆとりあるメインエントランスは1階西側となりますので、若干のチグハグさを感じずにはいられませんが、「ペデストリアンデッキ駅直結」という響きはなんだかんだインパクトがありますからね。

グランドメゾン品川シーサイドも同じ駅徒歩3分ですし、イオンとの位置関係を考えるとむしろあちらの方が利便性が高い気さえするのですが、インパクトではやはりこちらが優勢なのでしょう。

公式ホームページ
IMG_9800[1]
お部屋は85㎡超の4LDK、南西角住戸です。海岸通りの向かい、西側には25階建のカスタリアタワー品川シーサイド(旧ニューシティレジデンス品川シーサイド)があるのでパノラマビューとは行きませんが、南~南東方向にかけてはタワマンらしい眺望、湾岸エリアらしい海眺望も望めるポジションとなります。

当物件は全方位に住戸が設けられたタワマンですが、南と北西以外の方向に高層建物が存在しており、眺望らしい眺望を望める住戸が少ない物件なので片側がお見合いとは言え、物件内では条件の良いポジションということになります。

間取り的には27~29階の上から3フロアに設けられたプレミアムプランを除くと最も専有面積が確保されたタイプとなります。同面積の南東角の反転タイプとなり26階以下ではそれら2プランのみが唯一の80㎡超、かつ、4LDKということになります。

玄関位置はタワマンの角住戸としてはかなりオーソドックスなもので廊下はそこそこ長さのあるものとなっていますが、85㎡超であればこのぐらいの長さがあるのはバランス的にも悪くないですし、玄関の下足スペースがかなりゆとりある設計となっている点が素晴らしいと思えるプランです。

LDの入口付近に実質的な廊下部分が大きめに混入した上でのLD12.9畳は少々手狭感がありますし、外廊下物件ながら洋室に行灯部屋が生じているのも少々残念だったりもしますが(洋室4の引き戸はせめて引き戸3枚分開け放てるタイプだと良かったですね)、キッチンがアイランドタイプとなっていることで畳数以上の空間的な広がりを感じることが出来そうなプランではありますね。

当プランのキッチンは一見アイランドでなくオープンタイプのように見えますが、実はしっかりと窓との間に空間が設けられていることで足元付近からワイドなサッシがキッチン周りにも施された非常に開放感の高いものです。

構造面は「価格なりのもの」という印象で窓際の下がり天高は梁の影響で2.06mしかなくタワマンとしては少々寂しい水準ではありますが、梁の大半を空中に出したことで下がり天の幅を薄く出来ているのは評価出来ます。

ただ、その一方で大人の腰からおへそあたりの高さでFIXサッシが上下に分かれた仕様となっている点に非常に勿体なさを感じてしまいます。そこそこのハイサッシですしコスト的に上下の1枚ガラスと出来ないのは分からなくはないですが、結構幅のあるサッシの縁が眺望を阻害するのは紛れもない事実ですし、もっと低い位置(視線の影響が少ない位置)で分割して欲しかったですね。

長谷工色の強いタワマンは王子飛鳥山ザ・ファーストタワーやかなりの高級物件だった品川タワーレジデンスなどでもこういったFIXサッシが採用されており、常々勿体ないなと・・・。

坪単価は予定価格で367万円。南東角よりは気持ち安い水準にはなっていますが、南の中住戸より5%程度は高い単価設定となっており、物件内で条件の良い目玉となる角住戸の1つだけあってそこそこのプレミアムがついた形となっています。
前述のように当物件はタワマンとしては「眺望の平均値」がかなり低い物件となりますので、物件内では眺望が良い住戸とは言え、そこまで優れた眺望が望めるわけではないことを考えると結構いいお値段だなという印象があります。

まぁ、屋根なしとはいえエリア随一のスケールを有するペデストリアンデッキ駅直結物件であることを考えるとこのご時世としてはまずまずの水準と言えるのかもしれませんが、総戸数が817戸(ザ・レジデンスも335戸というスケール感があるので合わせると1,152戸、さらに言うとグランドメゾンも687戸と供給過多のおそれ)もあることを考えるともう少し目に優しい価格帯であってもおかしくなかったのかなと(次の記事で書きますが低層階と中層階の単価差が凄く大きい・・・)。

【低層階と中高層階の単価差が・・・】プライムパークス品川シーサイドザ・タワー4階67平米5,300万円台(予定)【坪単価約262万円】 | topページへ戻る | 【ノン大通り沿いの上野駅徒歩5分】サンクレイドル上野Ⅱ3階53平米5,388万円【坪単価333万円】

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