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【低層階と中高層階の単価差が・・・】プライムパークス品川シーサイドザ・タワー4階67平米5,300万円台(予定)【坪単価約262万円】
2017-01-19

続けて、プライムパークス品川シーサイドザ・タワー。

設計・施工は長谷工です。同じく長谷工施工の兄弟物件ザ・レジデンスは直床ですが、こちらはタワマンですのでむろん二重床です(首都圏以外のタワマンだと直床もありますが・・・)。

前回の記事で書いたようにFIXサッシのガラスが腰辺りの高さで区切られたものでサッシの縁に勿体なさを感じずにはいられませんし、全方位に住戸を設けたタワマン(中央部に共用廊下)ながら、共用廊下が外廊下である点もやはり残念に思ってしまいますが、敷地形状及び周囲の囲まれ感を考えるとやむを得ない印象が強いです。

南面以外の周囲のほとんどを高層建物で囲まれている上に正方形に近い敷地形状を有しているので、複数本ではなく1本のタワーとするのが最も無難だと思いますし、各戸に可能な限りスパンを確保することを考えると中央部をくりぬいたできる限り太いものとするのは当然のことなのです(太ければ太いほど周囲の長さは長くなり各戸のスパンが確保しやすくなる)。

中央部を吹抜としてもわざわざ内側に壁を施し内廊下設計とする物件も中にはありますが、この価格帯の物件、まして建築コストを初めとしてコスト面での制約の強いこのご時世においてそのような仕様を望むのは酷というものでしょう。また、そもそもこの物件はそのような太いタワマンにしても各戸のスパンはそれほど確保出来ておらず(奥行をそれ相応に設けないと容積率MAXを満たすだけの延床面積を確保出来ない)、内廊下設計にしてしまうと3LDKで洋室2室が行灯部屋などとならざるを得ないため外廊下がマストになるというわけですね。

さらに言えば、やはり前回の記事で書いたように利用する方が多いであろうペデストリアンデッキ直結の2階のデッキエントランスが1階のメインエントランスと比べかなりこじんまりとした造りとなっているのは残念ですし、共用施設も高層階にはラウンジがなく(屋上テラスのみ)、外観及び共用部のデザイン的にもけして高級感があるとは言えない当物件ですが、免震構造を採用しているのはむろん大きな強みとなりますし、「駅直結」という立地条件ながら価格帯を「ほどほどの水準」に抑えることが出来ているというだけでこのご時世としては評価するに値する物件、バランスの悪くない物件と言える面はあるでしょうね。

前回のプライムパークス品川シーサイドザ・タワー

公式ホームページ
IMG_9796[1]
お部屋は67㎡の3LDK、東向き中住戸です。南東角住戸の1つ北側に位置した東向き中住戸となるため、東側の30階建のUR品川シーサイドビュータワー2の影響は少なくて済むポジションとなります。まぁ、その先の運河沿いには住友不動産品川シーサイドビルやクレストタワー品川シーサイドなどがありはしますが、低層階であればそもそもあまり関係ないでしょうか。南東方向からの日照は問題なく得られるポジションです。

そして間取りですが、この間取りをご覧いただければ当物件が内廊下と出来ないことを実感いただけることでしょう。富久クロスは中住戸がこれ以上にナロースパンな専有部形状であっても内廊下を採用し洋室2室をリビングインの行灯部屋としたことで有名ですが、こうするのが無難ということです。

タワマンとしては最高クラスに地味なプランですが、タワマンだから田の字プランがダメと言うつもりは毛頭ありませんし、万人ウケするという意味での田の字のメリットはあるでしょう。

ただ、細かな点ではかなり不満もある田の字であるのは確かでしょうね。
当物件は全体的に柱間隔がかなり短く、プラン中央付近の両脇に柱が食い込んでいるのも少し気になりますが(共用廊下側に食い込むのと異なり居室形状に影響を与えないためむしろ良いとも言える)、それ以上にバルコニー側にガッツリ食い込んだ柱がなんとも・・・。

方角やプランによってバルコニー側の柱の食い込み方に差があり、中でもこのプランは大きい方になるのですが、それにしても当物件は全体的に食い込みが顕著であり、長谷工感がかなり強い設計となっているのが非常に残念ですね。

柱による面積消費もむろん残念ですが、それと同じぐらい残念なのがウォールドアの方立ての大きさでしょうね。「柱が食い込む=室内の下がり天(梁)の幅が大きくなる」ということであり、天高の違いから方立てを大きくする必要があるのです。
このプランは一見窓際までウォールドアがあるようにも見えますが、一番窓際の扉表記に見えるような部分は単なる壁(方立て)です(これ確信犯かね・・・)。このような大きな方立てがあるとウォールドアを開けてもLDとの一体感が薄まってしまいます。

わりとしっかりとしたLD畳数が確保され、かつ、収納もわりと充実したプランで、洋室3側を共用廊下から少し凹ませたことで玄関前にアルコーブ的なスペースを生み出すなど、67㎡という専有面積を考えると頑張っている部分も見受けられるのですが、大半が坪単価300万円超という水準のプランですので、柱周りにはもう少し配慮があっても良かったのかなと・・・。

まぁ、長谷工タワーは品川タワーレジデンスしかりザ・山王タワーしかりで高額タワーでも柱をアウトフレームする気など微塵もありませんので(品川イーストシティタワーは長谷工の息がほぼかからないスミフタワマンということでほぼアウトフレーム化されていますね)、初めから分かっていたことと言えばそれまでではあるのですが・・・。

坪単価は予定価格で262万円。前述のように中層階以上であってもタワマンらしい眺望が望めるかと言うと微妙なところなのですが、11階で坪単価約300万円、23階になると約340万円という上下階の単価差がかなり大きな価格設定になっています。
予定価格なので少なからず調整が入るとは思いますが、現状は明らかに低層階が資産価値的に優位性のある単価設定と言えるでしょう・・・。
中高層階の眺望が抜けていたとしてもこれ以下の単価差となるケースも少なくなく、眺望にそこまで差がないのにこれだけ単価差があるというのはかなり異例のことです。

設備仕様や管理費等(共用施設含む)については正式価格発表後に取り上げます。

2016年12月の首都圏マンション販売戸数 | topページへ戻る | 【眺望は今一つだが、駅直結のランドマークタワマン】プライムパークス品川シーサイドザ・タワー24階86平米9,500万円台(予定)【坪単価約367万円】

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