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【タワーがなければこちらももっと注目されたであろうに・・・】プライムパークス品川シーサイドザ・レジデンス13階78平米7,100万円台(予定)【坪単価約301万円】
2017-01-20

昨日はいち早くプライムパークスの「ザ・タワー」を取り上げました。
せっかくなので、本日はやはり予定価格の段階にはなりますが、プライムパークス品川シーサイドの「ザ・レジデンス」を取り上げてみましょう。

ザ・タワーとは隣接しているわけではなく、こちらは品川シーサイド駅徒歩5分、鮫洲駅徒歩7分、青物横丁駅徒歩10分、大井町駅徒歩16分の15階建総戸数335戸となります。

敷地面積のわりに総戸数が多い印象もなくはない物件なのですが、それは敷地北側の新しくなった日産プリンス鮫洲店の部分の余った容積をこちらに付け替えていることによるもののようです。正確には物件概要に書かれている通りで「連担建築物設計制度」の適用を受けており、新しく日産プリンスとなった敷地と当物件の敷地を1つの敷地とみなして容積率等を計算出来ているということになります。

こちらは、むろんザ・タワーとは異なりペデストリアンデッキで駅直結となっているわけではありませんし、そのスケールや階建的にも地味な存在にはなるのでしょうが、囲まれ感の強いタワーの立地とは異なり15階建ながらかなり開放感の高いこの地らしいポジションにあることが当物件の大きな魅力の1つと言えるでしょう。

タワーが東品川4丁目であるのに対してこちらは東大井1丁目でお子さんの学区を考えるとタワーの方が優位性があると感じる方もいらっしゃるでしょうし(品川区は小中一貫校が人気あり、エリアによって入りやすさに差が出てきます)、そういった難しさもあるのかもしれませんが、ザ・タワーやグランドメゾンが同時期分譲とならなければ総戸数335戸というスケール感のあるこの物件も普通に注目度の高い物件となったのは間違いありませんし、特に東側に産業技術高等専門学校の広大なグラウンドを望む東向き住戸は海岸通りの影響も少なくかなり良いとこどりの立地条件と言えるのではないでしょうか。

また、デザイン監修には三菱地所と関係の深い(ザ・パークハウスを数多く手がける)インタープランデザインセンターの福田氏を起用し、共用部はタワー(タワーのデザイン監修はA&E一級建築士事務所)よりもむしろ高級感がある印象さえあります。タワーよりも価格が安いのであれば「タワーの恩恵を受けている(タワーと競合するとどうしても地味に映るため値ごろな価格になった)」と言うことも可能で十分に検討余地のある物件と言えるのではないでしょうか。

こちらもタワー同様に京急グループが筆頭デベですし、大和ハウス工業さんもJVで入っていますが、デザイン面などからタワーよりも三菱色が強い印象がありますね。

前回までのプライムパークス品川シーサイド

公式ホームページ
IMG_9797[1]
お部屋はブリーズコートの78㎡の3LDK、南東角住戸です(この間取り図の表記は間違っていますね。凄く大事なところなのに・・・)。この階になると南側の9階建のミサワホームズ東大井を越えてくるので高専のグラウンドのある東側から南側まで視界抜け十分でザ・タワーの中層階以上と言っても過言ではない開放感のある眺望が享受出来ます。物件内で最も魅力の高いポジションとなりますね。

物件内には80㎡超のプランも案外あるのでそこまで大きなものではないのですが、逆に言えば角住戸としては程よい大きさ、絶妙な大きさと言えるのではないかと思います。
ザ・タワーにおいてはプレミアムフロアを除きこの面積帯がポッカリと抜けていたわけで、上手な設計と言えるのではないでしょうか。

まぁ、そういう意味ではこちらザ・レジデンスには40㎡台の1LDKがあるのにザ・タワーは53㎡~というプランニングなのは「意外」という印象もありますが、被るプランをできる限り少なくしようとする意図があるのは間違いないでしょう(40㎡台の1LDKはタワーの方が需要あるし向いていると思うのですが、昨日のザ・タワーの記事で書いたようにタワーは全体的に間取りの「奥行」がかなり長くなってしまっているので専有面積の小さなプランを設計するのが難しかったのでしょう・・・)。

間取り的には共用廊下側の柱の食い込みが顕著であり、長谷工感を感じずにはいられませんが、バルコニー側の柱がしっかりとアウトフレーム化されているのは安心しました。長谷工さんはタワーではアウトフレームしませんが、中低層物件ではバルコニー側をアウトフレームするのが普通なので当たり前っちゃ当たり前なのですが・・・。

プラン的には南面条件の良さを考えると南面の開口部が制限されているところに寂しさを感じますが、同プランの中層階以下は前述のミサワホームズの影響が不可避なので仕方ないかね・・・。 

角住戸ながら玄関前にプライベート感のあるポーチなどはありませんし、条件の良いポジションながら少々淡泊な印象のあるプランで、ザ・ガーデンズ東京王子の角住戸にあったような長谷工渾身のオフセットにより実現したコーナーサッシがあったら良かったのになぁ・・・とは思わずにはいられませんが・・・。

坪単価は予定価格で301万円。タワーの南に面した同階水準の角住戸に比べると1割以上安い水準ですので、まぁ相応でしょうね。タワーの南の角は昨日の記事で書いたように85㎡超なのでグロスも全く異なり競合することはまずありません。面積的には競合しませんが価格帯的にはタワーの中高層階の中住戸なんかと競合するのかもしれませんね。

また、前述のように当物件の東側は高専のグラウンド(その手前は細い道路及び緑豊かな並木道)なので低層階でもかなり条件が良いのですが、この角住戸も含め低層階は坪単価250万円ほどからの単価設定となっており、ザ・タワー同様に低層階と中高層階の単価差が意外に大きい印象があります。

設備仕様面や管理費はザ・タワー同様で正式価格発表後に書きます。

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