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【ここまで30㎡台を多くしてしまうのが勿体ない立地条件?】クリオラベルヴィ三ノ輪4階34平米3,650万円【坪単価350万円】
2017-01-24

続けて、クリオラベルヴィ三ノ輪。

設計は島田建築設計事務所、施工は南海辰村建設、そしてデザイン監修はタクトスペースクリエイトです。

タクトスペースクリエイトは初めて聞く会社さんですが、外観はマリオンを用いるなど縦のラインを意識したカラーリングと凹凸を意識したもので、物件スケール以上の存在感を感じることが出来そうなものとなっています。

木目調の間接照明を多用したエントランスも価格帯を意識したと思える高級感のあるものですね。

屋上にはスカイツリーや隅田川の花火大会が一望できるテラスが設計されており、なかなか気の利いた設計ですね。このエリアは花火大会の見えるテラスが大きな売りの1つとなりやすいので、屋上テラスのある物件は増えてきてはいますが、こういったスケールの物件ではまだまだ少ないですからね。

昨今のクリオシリーズは内廊下を採用する物件が多いので、この物件も価格帯からすると内廊下を採用して欲しかった印象がありますが、全戸南向きとなっておりフロア中央部に共用廊下が設計できるような物件ではないので外廊下になったのでしょう。

前回のクリオラベルヴィ三ノ輪

公式ホームページ
IMG_9811[1]
お部屋は34㎡の1LDK、南向き中住戸です。南西角住戸の隣にあたる住戸であり、国際通りからは結構内に入ったポジションとなります。南方向は細い道路を挟ん先に4~5階相当の建物があるので視界抜けはありませんが、南方向からの日照は問題なく得られるのではないでしょうか。

間取り的にはかなりコンパクト目の1LDKということになります。このクリオラベルヴィシリーズは都内でも神奈川県の物件でも基本的にこのぐらいの専有面積の1LDKを提案しており、数あるデベロッパーの中でもかなり面積の絞った1LDKを供給する傾向にあるのでここも想定通りではあるのですが、ここの中住戸(1フロア5戸で3戸が中住戸)は全て35㎡前後の1LDKであり、つまるところ総戸数の5分の3がこれとほぼ同じ広さの1LDKというのには少々驚きましたね。

グロスが嵩まず単価高でも売りやすいということなのでしょうが、駅徒歩4分とは言え三ノ輪駅にこの広さの1LDK需要がそんなにありますかね???
投資需要も吸収する戦略なのかもしれませんが、この単価で投資家が買うのかな???

先ほどのプラン同様で間取りはこのような面積帯の物件としてはかなり良い方ですし、無理なく全戸南向きにできる立地条件からすると投資向きよりも実需向きだと思うんですよね(投資賃貸であれば南向きでなくとも間取りが悪くともあまり気にならない人が多いですし影響も少ないですからね。まぁ、私の場合は間取りはそれなりに気にしますけれども・・・笑)。
この物件の南面条件からすると、もう少し面積帯の大きな住戸を増やしてもっと実需向けの物件にしても良かったのかなと・・・。
面積を大きくすると販売単価を上げづらいのでこういったプランニングになったのだと思いますが、立地条件からすると少々チグハグ感というか勿体ない感というかそんな感じの印象がありますね。

このプランはやはり連窓サッシが素晴らしく、かつ、この面積帯では異例とも言えるほど大きなシューズインクロークとウォークインクローゼットにインパクトのあるプランとなっています。そのため、居室畳数は大きくはありませんが、玄関廊下をコンパクトに纏めることが出来ている分、面積なりの水準は確保出来ていると思いますし、そういう意味でも実需向けの印象がありますね。むろん価格が安ければ投資であってもクオリティが高いに越したことはないですけど(笑)。

坪単価は350万円。ここまで面積を絞っている理由がよく分かる単価水準ですよね。先ほどの南東角住戸は国際通りに面しているから安いと思われるかもしれませんが、反対側の47㎡の南西角住戸も南東角と同じような単価設定となっていますし、単純にグロスが嵩まない分「30㎡台のプランの単価が高い」ということに他なりません。

こういった価格設定となると実需の方は40~50㎡台のプランにより魅力を感じるでしょうからやはり30㎡台は投資家向け?の印象が強くなるのですが、この単価水準はねぇ・・・。

設備仕様面は、30~50㎡台のコンパクト物件のためディスポーザーどころか食洗機もないのは残念ですが、水晶含有率の高い高級人造大理石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど、それなりの部分もありますね。

管理費は383円/㎡。コンパクト住戸中心の物件とは言え、総戸数60戸とそれなりのスケールがあるわけですし、外廊下、かつ、ディスポーザーなしでこの単価はなかなか高額ですね・・・。投資賃貸には厳しい水準です。

駐車場は身障者用1台を含む全4台でいずれも平置タイプとなります。

【久々すぎるグレンドール第2弾!】グレンドール二子玉川5階80平米9,990万円【坪単価411万円】 | topページへ戻る | 【このあたりも高くなったもんだ・・・】クリオラベルヴィ三ノ輪12階54平米5,443万円【坪単価331万円】

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