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【練馬区初ディアナ。納得の立地】ディアナコート石神井公園4階81平米8,880万円【坪単価362万円】
2017-01-26

ディアナコート石神井公園。

石神井公園駅徒歩3分の6階建総戸数33戸のレジデンスです。

石神井公園駅を最寄りとする物件の供給は2年ちょっと前に紹介したルフォン石神井公園以来となるでしょうか。

当物件の最大のポイントはやはり駅徒歩3分という駅前立地でしょうね。線路の高架化により駅及び駅前が一新された石神井公園駅界隈ですが、その駅前までほんのわずかな恵まれた立地に位置しています。

石神井公園駅は駅徒歩3分圏内のマンションが非常に少ないエリアで3分という時点で十分な希少性があるのですが、当物件は駅前からちょうど住宅街に入ったばかりのポジションに位置し、かつ、富士街道などとも離れた位置にあるので、駅徒歩3分という駅近立地の中では最高クラスの良好な住環境に位置していることも大きなポイントの1つと言えるでしょう。

南口駅徒歩3分なので石神井池・石神井公園にもほど近いポジションですし、モリモトさんはなかなか凄い立地を仕入れたものだなと。

ここは練馬区初のディアナコートとなるわけで初めて「ディアナコート石神井公園」と聞いた時にはちょっと驚きましたが、この立地であれば納得できますね。まぁ、どこかのディアナコートの記事でも書いたように「ディアナコートブランドの安売り」という傾向は少なからずあるのは事実ではあるでしょうが。
最近リリースされた中野坂上や日本橋箱崎町がピアースであることからも分かるように最近は都内のファミリータイプ中心の物件のブランドが「ディアナコート」で、3LDKもあるにはあってもコンパクト目中心のブランドが「ピアース」という感じですよね。
当然ファミリータイプ中心の方が価格が高くなるのでディアナコートの方がグレード感があるケースも少なくありませんが、坪単価で言えばピアースの方が上回っているケースもたくさんありますし、一概にディアナの方が上とは言い難い今日この頃ですね。

ただ、駅前では野村さんがもう1本タワーを建てる計画が進行中のようですし、再開発によって当物件の環境は変わっていく可能性がありますが、当物件の南面条件の良さに変わりはないでしょうし、駅近の利便性と住環境を両立させることのできる貴重な物件であるのは間違いないかと。

公式ホームページ
IMG_9826[1]
お部屋は80㎡超の2LDK、南西角住戸です。駅前のマンション供給は少ないと先ほど書いたことからもなんとなく想像つくでしょうが、南も西も戸建が中心となっているので、4階でも視界抜けの得られる非常に条件の良いポジションとなります。当物件の敷地から南側が直ぐさま傾斜しているわけではないのでそこまでではないのでしょうが、石神井池方向に向かって南傾斜していく立地条件のため、上層階の視界の抜け感は結構なものがあるでしょう。
スムログの石神井公園界隈編では石神井池周辺から望む駅前のプラウドタワー石神井公園の雄姿を掲載しています。ここはタワーのような高さはないですが、上層階はなかなかの眺望ではないでしょうか。

スムログ名作マンション訪問【石神井公園界隈】

間取り的には当物件内ではかなり大きなものとなっています。上層階のルーバル付のプランなどの特殊住戸にはこれよりも広いタイプが用意されてはいますが、そういったプランを除くと最も大きいと言ってもよいぐらいのものとなります。

敷地の南西部の頂点付近は90度角ではなく100~110度ぐらいはあると思われ、それに沿う形で西面が雁行設計となっているので、イレギュラーな柱位置と柱の食い込みが少し気になるプランではあるのですが、基本プランは見ての通り2LDKとしたことでLDKは22.2畳と非常にゆとりある空間が確保されており、両面に施された豊富な開口部がとても印象的なプランですね。

いずれの方角も逆梁工法が採用されているので、カウンターによる面積消費はそれなりではあるものの、奥行(梁幅)を浅く出来ているためそこまで気になるようなものではないですし、サッシ高もまずまずです。

東側及び北側にも隣接住戸がある関係で玄関位置が良いとは言えないため、角住戸らしい廊下の長めな設計にはなっていますが、このような2LDKプランであればLD内のデッドスペース(実質的な廊下部分)が少なくて済むのが良いですね。

LDの東側を洋室などとした3LDKにした場合にはLDの入口から「その洋室3とLD隔てる壁周辺」までが中途半端なスペースとなってしまいますし、キッチンがLDの主要部からかなりはずれた位置になってしまうのが難しい所かと思います。

坪単価は362万円。隣接北側にあるライオンズ石神井公園サザンゲートは2010年に分譲され平均坪単価約280万円という水準でしたので、平均でおおよそ2割ほど上昇した形でしょうか(同じ2010年には駅徒歩3分にプラウドタワー石神井公園も分譲されていますが、やはり近い水準です)。

エリア最高峰、練馬最高峰の単価水準なので驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、それらが分譲された後、石神井公園駅前は前述のように生まれ変わりましたし、タワーのような派手さこそありませんが駅近物件の中では随一と言って良いほど環境面に優れたポジションですので、相場並ではあるでしょうね。
内廊下設計でなかったりディスポーザーがついていないなどディアナコートとしては物足りない部分もある物件なのでそういう意味では少々割高感もあるのですが、ライオンズ石神井公園サザンゲートが南側を当物件に塞がれてしまったというような南面リスクも低いポジション(南面にまとまった大きな敷地があるわけではない)であることを考えるとこのような水準になるのも仕方ないのかなという感じです。

エリア内ではディアナコートブランドどころかモリモト自体認知度が高いとは言えなさそうなのでそのあたりが販売面で多少の障害になる面もあるのでしょうが、そのあたりの面も含めモリモトさんが土地を仕入れただけのことはある好立地の物件ですからね。

【外廊下でディスポーザーはないものの間取りは優秀】ディアナコート石神井公園2階72平米6,680万円【坪単価307万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました。

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