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【外廊下でディスポーザーはないものの間取りは優秀】ディアナコート石神井公園2階72平米6,680万円【坪単価307万円】
2017-01-26

続けて、ディアナコート石神井公園。

設計は日本エーコン、施工は本間組、そしてデザイン監修は南條設計室です。
本間組はモリモトの物件以外での実績は多いとは言えませんが、モリモト物件に限ればディアナコート奥沢ディアナコート浜田山などのかなりの高額物件を手がけており、この物件を手がけることに違和感はありません。

というか、この物件ってモデルルームがなくてそのディアナコート浜田山のギャラリーで販売しているのって凄いよねぇ・・・。石神井公園駅から浜田山駅までは1時間近くかかるしドン引きです・・・。コスト削減にもほどがある・・・。

気を取り直して、デザイン面はモリモト物件でお馴染みの南條設計室の南條洋雄氏によるものです。ディアナコートシリーズの実績はディアナコート学芸大学レジデンスぐらいですが、モリモト物件ということになるとアールブラン東京サウス仲六郷アールブラン田園調布など城南エリアでの実績が豊富な方です。

アーキサイトメビウスと並び長くモリモト物件で瀟洒なデザインを提供してくれている南條氏の物件ということでここも周辺物件とは一味も二味も異なる際だったデザインが採用されています。

外観の幅・長さの異なるタイル貼も良いですが、特にエントランス前の仕上げが凄いですね。エントランス周囲の横壁は木目調なので木材を使用しているのかと思いきや浮造り仕上げの板をベースにした型枠にコンクリートを打設することで生み出されたものだそうです。

色味という意味では全体的に少々地味な印象のある物件ではあるのですが、完成後の質感にはかなり期待できるのではないでしょうか。
完成後は現地に足を運んでみたい物件の1つですね。

ただ、その一方でエリア的に内廊下物件が少ないことを考えると内廊下を採用することによる差別化を図って欲しかった印象もありますね。内廊下に数戸の吹抜を組み合わせることで開口部もきちんと確保することが可能だったはずです。

前回のディアナコート石神井公園

公式ホームページ
IMG_9827[1]
お部屋は72㎡の2LDK+S、東向き中住戸です。東側は駐輪場の建物があるので低層階では視界抜けはありませんが、圧迫感などはなく日照も多少は得られるでしょう。LDのFIXサッシが南東を向いたコーナーサッシとなっているので、南東方向からの日照が得やすいというのもメリットの1つです。

間取り的にはエリア的なものを多少なりとも意識したのか近年の中住戸のトレンドからすると気持ち大きな印象のあるものです。
その上、廊下が短く、かつ、柱の食い込みもほとんど見られないため有効面積はかなり大きなプランと言えるでしょうね。

当プランはモリモトらしい間取りに力を入れたもので一般的な田の字プランよりもワイドスパンにしたことで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短く出来たがゆえに、廊下が短く出来ているということになります。
この廊下の長さで洗面所がリビングインでなく廊下からの動線と出来ているのも素晴らしいですし、かなり質の高いプランと言えるでしょう。

ちなみに、専有面積に占める居室畳数割合は75.0%((13.4畳+3.6畳+6.3畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.97㎡)と非常に高い水準です。専有面積のわりには収納が若干少ない方という気もしますが、大きなウォークインクローゼット1つ作ることで見た目の収納力を確保するのではなく収納の数自体が豊富なので使い勝手に優れており見た目よりも収納力があるのではないでしょうか。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

当物件はFIXサッシとハーフバルコニーを多用した物件ということもあり、バルコニー戸境がペラボーなどとなっている住戸はありませんし、戸境壁も湿式壁となっている点も評価出来ますね。最近は低層建でも乾式壁が採用された物件を結構見かけますので。

坪単価は307万円。視界面が優れているとは言い難いポジションですので物件内では単価が抑えられています。
ただ、駅徒歩3分の利便性は言わずもがなですし、前述の通り物件内でも随一と言えるぐらい効率的な間取りが実現出来ているため、実質坪単価は300万円を切っているであろうことを考えるとこのご時世としてはまずまず悪くない水準ではないでしょうか。当物件は全体的に条件の優れた住戸が多いがゆえにこの住戸の条件が悪く感じる部分もあるでしょうが、一般的に言えば何ら珍しくない「普通」の条件です。この物件の場合、駅前でこの南面条件というのがむしろ贅沢過ぎる・優れすぎていると言えるということです。
まぁ、前述のようにモデルルームを近隣に作らず思いきりコスト削減を図っていることを考えるともう少し安くしてよと思わなくもないですが(笑)。

設備仕様面は、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、タイル貼りの廊下、400角タイル貼の浴室など、単価なり・ディアナコートなりの高級感があるものとなっていますが、ディスポーザーがないのは少し残念ですね。

この物件よりは若干平均単価が上にはなるかと思いますが大差があるとは言えない単価水準のディアナコート宮坂壇邸ディアナコート美しが丘はこの物件よりも小スケールながらディスポーザーがついていたので・・・。しつこいですがモデルルームを構えるコストを考えたらディスポーザーは設置出来たのでは???

管理費は273円/㎡。スケール感のある物件ではないのでこのぐらいになるのはおかしなことではないのですが、外廊下、かつ、ディスポーザーなしであればもう少し安くなっていて欲しかった印象があります。
先日紹介したばかりのディアナコート日本橋浜町はここよりは若干スケールが大きかったものの内廊下、かつ、ディスポーザー付で233円/㎡と非常にリーズナブルな水準だったことと比較してももっとやれるはずだと思うんですよね。

ちなみに、駐車場は全8台で1台を除き機械となります。駅近で駐車場収入が期待出来ないのは浜町と同じですのでそういう意味でももう少し管理費が安く出来ていると良かったですね。

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