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【久々すぎるグレンドール第2弾!】グレンドール二子玉川5階80平米9,990万円【坪単価411万円】
2017-01-25

グレンドール二子玉川。

二子玉川駅徒歩9分の5階建総戸数23戸のレジデンスです。

実に2013年のグレンドール浅草以来となるグレンドールシリーズ、グレンドール第二弾物件となりますね。

グレンドール浅草は、小規模物件ながら免震×PRC×トラス構造という3つのストラクチャーを採用、かつ、長期優良住宅の認定を受けていたという度肝を抜かれる物件だったので、その後しばらくの間は次のグレンドールが出てくることを首を長くして待っていたのですが、いつになっても出てこないので忘れていたぐらいです(笑)。

タマホームさん自体はその後アンシア市川ザ・レジデンスやアンシア西新井パークレジデンスを分譲しているわけでここで「グレンドール」ブランドを使用してきたことを考えるとここもグレンドール浅草同様に凄まじい構造を採用をしてくれているのかと思い、期待してホームページを見たのですが、見事に空振りに終わりました・・・(汗)。

あまりにグレンドール浅草のインパクトが強かったのでそういう意味ではちょっと残念な気持ちがあるのは確かなのですが、一般の方はそういった目線で見ないでしょうし(グレンドール浅草って何?凄いの?みたいな感じですよね(笑))、要するにグレンドールはタマホーム物件の中で高額(高単価)となる好立地の物件で用いるということなのでしょう。

当物件は駅からの道程で246を越える必要はありますが、多いとは言えない二子玉川駅徒歩10分圏内のフラットアプローチ物件で246からしっかりと内に入った落ち着いた住宅街に誕生すること自体が大きな魅力の1つと言えるでしょうからね。

そもそも直基礎が採用できる地盤の5階建で免震にする必要なんてないですし・・・。

公式ホームページ
IMG_9824[1]
お部屋は80㎡超の3LDK、南東角住戸です。上層階は南も東も前建を越えてくる非常に条件の良いポジションとなりますね。

間取り的にはそのような条件の良いポジションということもあり、物件内ではかなり広めのプランニングがなされています。
ブランド感があるとは言えないタマホームの物件であることや昨今のマンション価格高騰からすると80㎡超ならば4LDKなどが提案されていても驚きはしませんでしたが、普通に3LDKが提案されています。

ただ、80㎡超もある角住戸としては珍しく玄関廊下を一直線としたプランであり、全体的に効率性をかなり重視している様子が見てとれます。
廊下をクランクさせるなどすれば角住戸らしい優雅さを演出することも可能だったでしょうが、あえてそのようなプライバシー面への配慮をなくし有効面積を高めたプランです。

LDが角位置にない(二面採光でない)のは残念ではありますが、廊下による面積消費を抑え効率性を追求したことでダブルボウルや1620のゆとりある浴室、はたまた充実した収納を実現出来ているというわけですね。

LDに面した位置にはストアルームというちょっとした空間を設けている点も興味深いプランですね。

柱の食い込みは見られますが低層建の物件なので柱自体が細く柱による面積消費は大きくないですし、全体的に居室形状も悪くないでしょう。

門扉付ではないですが、玄関前に大きなポーチとトランクルームがあるのも嬉しいですね。むろんトランクルームの面積は専有面積に含まれてはいますが、扉の大きな奥行の浅いタイプなので収納力がありそうで良いですね。

坪単価は411万円。近年の二子玉川駅から同じぐらいの距離感の物件というと2014年から分譲開始されたパークホームズ二子玉川ヒルトップザ・パークハウス二子玉川ガーデンがありますが、それらは246沿いでしたので比較が難しいですね。

前者が平均坪単価約340万円、後者が平均坪単価380万円弱という水準であり、当物件は後者と同じぐらいの単価水準になると思います。当物件は246に面していないという強みはむろんあるでしょうが、ザ・パークハウスは総戸数が多いことからわりと長期販売を強いられましたし、ブランド力の差を考えるとやはりこれ以上の水準を望むのは難しいということになるのではないかと思います。

高級感を意識した物件となっていますし、「全戸南向き」であることを考えるともう少し上を目指すという選択肢もあったのかもしれませんが、マンションの売れ行きがお世辞にも良いとは言えないご時世ですからね。

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