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【この条件でこの程度の単価になんだ・・・】パークコート一番町15階113平米26,500万円【坪単価770万円】
2017-01-29

パークコート一番町。

半蔵門駅徒歩3分、麹町駅徒歩5分、市ヶ谷駅徒歩8分(都営線。JR線及び東京メトロは徒歩11分)、四ツ谷駅徒歩11分(JR線。東京メトロは徒歩13分)の15階建総戸数79戸(事業協力者住戸19戸含む)のレジデンスです。

ホーマットアンバーの建替プロジェクトとなるこの物件は番町界隈でもかなり良好なポジションにあり15階建ながら免震構造を採用するなどパークコート三番町ヒルトップレジデンスを捌いた後に満を持して三井さんが送り出すプレミアム感の十分の物件です。

ただ、立地・ブランドからするともっと人気というかもっと早期に第1期が開始されても良かったはずですが、結局年を越してからの第1期となったことからも明らかなように、他デベの先行物件を含めた供給過多により番町エリアの需要がかなり失われてしまっている様子が如実に伺えてしまう状況です。
近々分譲開始予定なのはザ・パークハウス三番町テラスやヴィークハウス三番町など三番町の小ぶりな物件ですが、一番町では東建×三菱地所レジがアメリカンインターナショナルビルディング跡地で延床15,000㎡超の17階建というスケールある物件を用意しており、本当に次から次へと供給されますね。

当初の予定価格は例えば95㎡が20,000万円台からだったわけですが、結果としてその95㎡は15階最上階でも19,000万円という水準に収まりましたし、あくまで「予定価格からの変動」ではありますが、一時期の相場からは明確に下落していると言って間違いないでしょう。ワンアベニュー一番町文人通りの95㎡は間取りが非常に素晴らしかったので一概には言えない面もあるのですが、この物件のこの価格は結構衝撃というか三井さんは完全に方針転換を図らざるを得なかったという形になりますね。

公式ホームページ
IMG_9816[1]
お部屋は113㎡の3LDK、南西角住戸です。西側はほぼ同じ高さのグランドヒルズ一番町があるので視界的な影響がなくはないですが、番町エリアは多かれ少なかれそのようになることが少なくないですし、当物件の南面条件の優秀さはそういった面ではかなり際立っていると言えます。南東角住戸のように皇居の借景こそ望めませんが、エリア内では数少ない日照眺望共に優秀な住戸となります。

間取り的には南面を4つのプラン(4戸)で分け合う形となっているので南面スパンに少々物足りなさがあるのは事実で西側の開口部の小ささ(グランドヒルズとのお見合いに配慮したのでしょう)や洋室2室の開口部が北側中心である点を残念に思う方もいらっしゃるでしょうが、南面のほぼ全てがサッシで覆われ、かつ、コーナー部分から梁の影響を回避した設計は流石と言えるでしょうね。

むろん施工は長谷工ではありませんが、長谷工さん施工のザ・ガーデンズ東京王子で採り入れられていた非常に珍しい柱のオフセットが採用された物件で本来であれば南西の頂点部にあるはずの柱を北側にズラしたことでこのような見事なコーナーサッシが実現出来ているというわけです。
ガーデンズ東京王子はL字型のバルコニーが採用されていたので、外観イメージは異なりますが、実はかなり似た構造なのです。

当物件はこの特徴的な空中に突き出た梁を外観上も大きなアクセントしているようですね。梁が庇の役割を果たしてくれる面もあるでしょう。
まぁ、この最上階住戸は当物件の外観上最大の特色と言っても過言ではない大庇の真下に位置しているため、そちらが真夏の直射をほぼシャットアウトしてくれるでしょうし、木目調の天井部のデザインも高級感をプラスしてくれることでしょう。

113㎡もある3LDKという意味ではLDの17.5畳が若干小さい印象があるのですが、100㎡超のプランは玄関、廊下及び水回りだけでなくLD床までの石貼りが基本仕様となっており非常にラグジュアリー感のある造りとなっていますね。

坪単価は770万円。いや・・・驚きです・・・。物件内で最も広く皇居の借景も望める南東角住戸でこそありませんが最上階の南の角住戸でこの程度の単価とは・・・。結果的にではありますが当初の予想を大幅に下回る水準となりました。当物件の建築計画が出た段階では最上階の条件の良い住戸は1,000万円はくだらないと思っていたぐらいで短期間で2割程度相場が弱くなったような印象さえあります。
事実、ブランズザ・ハウス一番町の上層階は坪単価1,000万円越えでしたので・・・。

IMG_9819[1]
ちなみに当物件は隣接住戸との連結が可能というのも大きな売りの1つとしており、お隣のこの95㎡と繋げることも可能です。
洋室3室中2室が吹抜側の開口部、残りの1室は行灯部屋ということで賛否のありそうな間取りではありますが、ここまで大きな吹抜をフロア中央部に設けていること自体が凄く異例のことですし、前述のように最上階でも坪単価659万円(19,000万円)と1~2年前では考えられない水準となっています(第1期では分譲されませんが2階が18,500万円(予定)で500万円しか違わないっておかしいでしょ・・・)。
仮に合わせるといわゆる「南西角住戸209㎡」が45,500万円てことで坪単価719万円!グロスはちっとも安くないけど単価で言うとここ最近では結構安いです・・・。

【この物件の価格ってかなりおおごとでは???】パークコート一番町3階76平米10,980万円【坪単価480万円】 | topページへ戻る | 【贅沢な敷地南面の空間】プラウド府中セントラル15階72平米6,568万円【坪単価301万円】

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