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【小規模物件ながら素晴らしい眺望】リビオレゾン神楽坂nex2階40平米4,379万円【坪単価362万円】
2017-02-09

リビオレゾン神楽坂nex(ネクス)。

牛込柳町駅徒歩5分、牛込神楽坂駅徒歩6分、神楽坂駅徒歩10分の13階建総戸数34戸(非分譲4戸含む)のレジデンスです。

大久保通り沿いで静かな環境とは言えませんが、大久保通りの向かいにも高い建物はなく、中層階以上の住戸からは高台らしい開放感のある眺望が楽しめるポジションとなります。

神楽坂感のある立地からというと少々疑問ですし、最寄駅も神楽坂でも牛込神楽坂でもないため、マンション名が神楽坂であるのは少々違和感があるのですが、この牛込神楽坂駅と牛込柳町駅間にはあまり分譲マンションが存在していませんし、ソアールタワー市ヶ谷の丘のような高さこそないものの、かなり眺望に優れた物件の1つということが言えると思います。むろん大久保通り沿いだからこそこの高さが可能なわけですし、このエリアで眺望を望む単身者にはマッチする物件ではないでしょうか。

設計は環境デザイン研究室、施工は新日本建設です。ほぼ1フロア3戸の小規模物件にはなりますが、単価帯が結構立派であることも考慮したのかデザイン面にはかなり力が入っている様子が伺えます。
環境デザイン研究室の遠藤氏はサンケイビルのルフォンシリーズでの実績が非常に豊富でそのルフォンシリーズは中堅デベ物件の中ではデザインに秀でた物件が多い傾向にあります。

当物件は外観タイルを単調な配色にすることなく基壇部や最上部など部分部分をダークな色味とすることで高級感を醸しだすことが出来ていると思いますし、前述の通り眺望の良いマンションらしく全てのフロアにガラス手摺を採用したことで非常に透明感のある外観デザインとなっているのも魅力の1つではないでしょうか。

昨年10月に竣工済の完成売りとなるので外観の他、実際の眺望などが確認出来るのも安心材料と言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_9900[1]
お部屋は40㎡の1LDK、南西角住戸です。低層階では流石に視界抜けはしませんが、南は大久保通りなので前建までの距離は十分に確保され、もちろん日照も良好なポジションとなります。

間取り的には分譲住戸の中では最も専有面積の広いタイプとなります。当物件はオールコンパクトマンションの新ブランド「リビオレゾンネクス」の第1弾物件となるようで26~40㎡のプランニングとなっています。

40㎡のプランにしては少々玄関廊下が長めとなっているせいか、居室畳数は大きいとは言えないのですが、その反面、収納はかなり充実したプランと言えます。

ただ、柱の食い込みが目立つのが残念ですね。
そこそこ高さのある建物ゆえに柱は太く、バルコニー側さえも食い込んでしまっているためプランに与える影響は少なくありません。

食い込みによる面積消費も気になりますが、それ以上に残念なのが室内の梁と大きな方立てでしょうね。

柱と柱を結ぶ天井部には梁がガッツリ出ていますし、その梁の影響で窓際まで引き戸を設計することが出来ていません。せっかく連窓サッシを採用しているわけですのでもっと方立てを小さくして窓際まで開くような形にして欲しかったですね。

坪単価は362万円。上層階は眺望が良い分坪単価400万円を優に超えてくるようですが、低層階はまずまず抑えられている印象です。このお部屋の想定家賃は153,000円となっており、表面利回りで約4.2%という水準です。今時期でも物件によっては表面で5%以上のものは存在していますので、中上層階はどうなっちゃうんだ(眺望が良くても賃料はそこまで伸びません)・・・という感じではあるのですが、そもそも153,000円の想定家賃が控えめ過ぎな印象があるのも事実です。

中住戸の26㎡はいわゆる投資需要をメインターゲットとしたものですし少なからず投資家需要に狙いを定めた物件ということになるようです。
上で書いたようにこの物件はこのエリアでは珍しい眺望に優れたポジションであることを考えると投資需要よりも単身実需に向いている印象が強いんですけどね・・・。

管理費も443円/㎡と小規模マンションゆえに非常に高い水準となってしまっていますし、投資に向いた物件属性とは言い難いですね。

設備仕様面は、少戸数のコンパクトマンションなのでディスポーザーがないのは当然と言えますが、食洗機、水回りの天然石天板仕様もないのは残念ですね。というか床暖房もないのか・・・。
もともとリビオシリーズは設備仕様のコストを抑える傾向にありますが(そのようにして価格で勝負する傾向)、この物件はこのような価格帯であることを考えると少々寂しい印象がありますね。

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