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【ほぼ駅直結のようなもの】プラウド府中セントラル4階81平米6,898万円【坪単価282万円】
2017-01-28

プラウド府中セントラル。

府中駅徒歩3分の16階建総戸数99戸(うち非分譲住戸36戸)のレジデンスです。
府中セントラルハイツの建替案件で地権者住戸が少々多いのが気になりますが、さすが府中に強い野村さんという感じの立地となります。

駅徒歩1分ペデストリアンデッキで駅直結のプラウド府中ステーションアリーナほどのインパクトこそありませんが、京王府中ショッピングセンターの入口までは徒歩2分(80mをギリギリ越えてしまうため(?)2分と書いているみたいですが、80mもあるように見えないしかなり近いですよね。ほとんど駅直結のような立地です)ということでほぼ雨に濡れることなく駅まで行ける贅沢なポジションの物件です。

プレミスト府中もそこに関しては大差ありませんが、こちらは甲州街道に面していないという良さがありますし(逆にこちらの方が線路には近くなりますけれども・・・)、東西に長い敷地形状を活かして無理なく全戸南向きと出来ている点も大きな特長と言えるでしょう。

野村さんは今後も府中駅界隈での分譲を予定していますし、昨今のマンションの売れ行きの悪さ及び府中駅周辺のここ数年の供給過剰感を加味するとここは強気な値付けが難しいのではないかと思っていましたが、果たして・・・。

公式ホームページ
IMG_9837[1]
お部屋は80㎡超の3LDK、南東角住戸です。道路を挟んで南西斜向かいのポジションには13階建のズーム府中が昨年完成しましたので、当物件の南西角なんかは少し影響がありそうですが、敷地東端に位置するこの南東角であれば全くと言っていいほど影響はなく当物件の中で最も条件の良いポジションということになるでしょう。
南側は特段高い建物があるわけではないので4階でも日照を得ることが出来ます。
線路に結構近いポジションなので視界が抜けてくる中高層階住戸だと電車の音が結構気になることが予想されますが(実際当物件は全戸二重サッシが採用されています)、低層階は線路との間に他の建物がある分、影響が少ないというメリットもあるでしょう。

間取り的には、条件の良いポジションということでこの南東角が物件内で最も広い専有面積を有しています。一昨年のプラウド府中パサージュは86㎡とかなり大きな「3LDK」があることに驚かされましたが、ここもこのご時世としては立派な面積という印象ですね。他デベならば80㎡超なら4LDKにしそうですし、3LDKで行くなら80㎡弱ぐらいだった可能性も高いです。まぁ、全ては販売単価がどの水準に落ち着くかによるわけですけれども・・・。

ただ、間取りの細かな点を見ていくと80㎡超を確保した分、「甘い設計」というか効率的な造りを心がけていない点が散見されますね。

まず、突き出た位置の玄関が疑問です。このような玄関位置とすることで廊下を曲げたりしなくともプライバシー面に優れた玄関周りを実現できるというメリットがあるのですが、それでも玄関を突き出た位置にする分、廊下は長くなりますし、このような玄関位置にするもう1つのメリットである「玄関窓」を実現出来ていない点に勿体なさを感じます。

また、柱の食い込みも目立ちます。80㎡超であることに胡座をかいてしまった感が少なからずあるのではないかなと・・・。

LD畳数は13.2畳と数字上はそこそこの広さがありますが、80㎡超の3LDKとしてはけして大きくはないですし、LD入口付近の実質的な廊下部分もかなり大きいですね。
また、LDの南面開口部が2つに分離してしまっているのも少々勿体ないですね。せっかく南面条件が優秀なわけですし、開放感のある連続サッシを採用して欲しかったです。

収納は専有面積なりに充実していますしキッチンにもゆとりを感じることが出来ますが、全体で見ると80㎡超としてはちょっと物足りない感のあるプランという印象です。

坪単価は282万円。むろんプラウド府中ステーションアリーナとは比べるべくもない水準ですし、プレミスト府中は全戸西向き(角住戸除く)という配棟だったため日照面の差を考えるとプレミスト府中よりも割安感のある水準と言えそうです。
当初はもう少し高めの水準を目指していたようですが、昨今マンションの売れ行きの悪さ及び今後の供給も考えて至極現実的な水準に落としてきた感じでしょう。

プレミスト府中の「一般階でも天高2.8m」のような特別な設計・構造こそありませんが、プラウドの設計面が「中の下」なのは今に始まったことではないですし、プラウドらしい魅せる共用部×全戸南向きというパフォーマンスでこの単価帯ならば悪くないでしょう。やっぱり都心部に比べ都下エリアは明らかに地合が悪く、一時期よりも相場が弱くなってきているのでしょうね。

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