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【贅沢な敷地南面の空間】プラウド府中セントラル15階72平米6,568万円【坪単価301万円】
2017-01-28

続けて、プラウド府中セントラル。

設計はIAO竹田設計、施工は鴻池組です。
外観デザイン的には「いつものプラウド」の延長上にある感じではありますが、基壇部が店舗フロアとなり階高・ガラス面が大きいこと、また、トップには大きめの庇を採用していることもあり、より洗練されている印象のある物件です。
プラウド府中ステーションアリーナは駅直結のわりには地味?なデザインだったのですが、こちらはなかなか素敵ですね。

また、当物件は16階建とそこそこの高さを出せたことで空地率約52%を確保出来ており、建物の南側に公道まで10m弱の距離を確保出来ているのも非常に大きいですね。
このようにしたことで前建まで十分な距離が確保出来ているので、将来的に日照が阻害されるリスクも減りますし、南側に設けられた豊かな植栽、奥行のあるエントランスアプローチも大きな魅力の1つです。

南西部を中心に店舗が入るため、エントランスが敷地南東部になり駅から距離が出来てしまっているのが少し残念ではあるのですが(南西部にエントランスを設けていれば京王SCの入口まで徒歩1分だった???)、この敷地南側の空間はとっても贅沢ですよね。
よく敷地の一部が計画道路にかかる物件(計画道路予定地には堅固なものは建てられない)でこのような異常にゆとりある空間が設けられたりしますが、この物件はそういうことはありませんし、不思議なほどゆとりある気持ちの良い空間が実現しています。

前回のプラウド府中セントラル

公式ホームページ
IMG_9838[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南向き中住戸です。線路の向こう側まで行くと30階建のライオンズタワー府中がありはしますが、この階数であれば視界に影響を与えるものは少なくむろん日照は良好なポジションとなります。抜け感がある分、線路の影響は不可避ではあるでしょうが・・・。
ちなみに、14階以上はバルコニー手摺が透明タイプとなっており、より開放感が増す造りとなっています。

間取り的にはオーソドックスな田の字ベースの横長リビングプランとなります。共用廊下側の柱の食い込みは残念ではありますが、バルコニー側の柱はアウトフレーム化されていますし、柱の断面が長方形であることから分かるように少しでも食い込みを回避しようとする姿勢に好感が持てます。

ただ、共用廊下側の柱のアウトフレームが甘いことで玄関前の凹みがプラウドにしては小さいのが少し気になりますね。

中小デベ物件やこの物件よりも遥かに価格帯の安い物件においては玄関ドアを開けた状態だと共用廊下の人の通行を邪魔してしまうようなゆとりのない物件を見かけることも少なくありません。この物件はそこまでのレベルとは言いませんが、ちょっとせせこましい造りになっている印象を受けます。

一方、わりと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がある方の田の字ベースのプランなので廊下は短いとは言えませんが、LDは12畳確保出来ていますし、収納も標準的な水準を確保出来ているように思います。
先ほどの80㎡超の角住戸と8㎡以上の差があるのにLDの広さはほとんど変わらないという・・・。

坪単価は301万円。上層階ということで300万円は越えてきますが、低層階でも坪単価275万円ほどですし、階数ほどは価格が伸びていない印象ですね。前述のように抜け感のある上層階ほど線路の影響を受けやすくなるということも多少は考慮されているのでしょうか。あとは、単純にエリア的にこの単価水準(及びグロス水準)で頭打ちというところなのでしょうね。
普通にしていれば物件内で人気となる角住戸であればもっと高単価でもいけるわけですが(この物件でも南東角は坪単価320万円超まである)、特段のプレミアムがあるわけではない中住戸だと今の市況においては上層階でも単価を伸ばすことは難しいでしょう。

管理費は231円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので相応の水準と言えます。総戸数99戸にエレベーターが2基という形なので1基あたりの戸数は標準よりも多いですし、そういう意味でもこの管理費水準は悪くないでしょう(エレベーターの点検メンテナンス費用は結構高いです)。

駐車場は全31台で身障者用1台(平置)を除き機械式です。

【この条件でこの程度の単価になんだ・・・】パークコート一番町15階113平米26,500万円【坪単価770万円】 | topページへ戻る | 【ほぼ駅直結のようなもの】プラウド府中セントラル4階81平米6,898万円【坪単価282万円】

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コメント:

プレミストの長谷工らしからぬ(失礼!)設計と比べるとどうしても見落とりしてしまう間取りと思います。プラウド府中マークスもアルコーブはしっかりあったと思いますが市況のせいで厳しいのでしょうね。

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます。

そこまでコストがかかる部分ではないはずですが、そのぐらいコスト面が厳しいのかもしれませんね。
プラウドは本文にも書いているように間取りにはもともとあまり力を入れませんが、玄関周りなどはきちんとしたものとしてくる傾向が強かっただけにちょっと意外でした。

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