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【地味かもしれませんが実は貴重な属性の物件】プラウド芝公園6階76平米10,770万円【坪単価466万円】
2017-02-01

プラウド芝公園。

芝公園駅徒歩5分、三田駅徒歩6分、浜松町駅、田町駅及び大門駅徒歩11分、赤羽橋駅徒歩12分、日ノ出駅徒歩13分の14階建総戸数51戸のレジデンスです。

接道部分も短めで周囲はかなり囲まれ感のある立地の物件でスケール的にも至って普通ではあるのですが、実はかなり珍しい特徴を持った物件となります。

この第一京浜と日比谷通りに挟まれたエリアにファミリータイプ中心のマンションが分譲されるのはいつ以来か分からないほどファミリータイプのマンションの分譲が少ないのです。そもそもマンション分譲自体が多くないエリアということもありますが、近年で比較的面積の大きなものとなると2010年に分譲されたパリオアクティフ(レグノシリーズを供給するメトリスの物件)ぐらいでそれより前となると10年以上遡らねばならないのではないかと思います。

というようなエリアなので、「それってファミリーに向かない立地だからじゃないの???」って思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、断じてそのようなことはないのが当物件の大きなポイントの1つだったりしますね。

交通利便性の高い立地条件であることは言わずもがなですが、そのような立地ながら大通りに面することなく結構静かな環境ですし、周囲には商店街もありますので買物利便も上々です。
そして、「ファミリー」という意味で最大の特長と言っても過言ではないのが芝小学校の学区ということですね。文京区の誠之小学校ほどは有名な存在ではないと思いますが、かなり人気のある学校でその学区、かつ、大通りを跨ぐことのないわずか100mほどの距離に芝小学校があるのはファミリーに対して大きなアピールポイントとなるということです。

まぁ、それを見越したお値段ゆえか当初の非常に高かった注目度のわりには分譲開始時期がかなり遅れてしまったわけですが・・・。てっきり昨年内に第1期が開始されるのではないかと思っていましたが、結局1月末になってしまいましたね。
家選びをするにあたって教育面を重視する方は多いですし、とても大切なことだとは思いますが、誠之小学校学区のグローリオ文京東大前ヒルズも売れ行きが良いとは言い難いですし「限度」というものがありますよね・・・。この物件の価格まで出せる方であれば名門私立小学校に行かせるから公立なんて眼中にない方もたくさんいらっしゃるでしょうし・・・。

公式ホームページ
IMG_9832[1]
お部屋は76㎡の2LDK、南西角住戸です。南~南西にかけて当物件と同じ14階建のコンシェリア芝公園の影響を受けてしまうポジションとなります。南東方向からは日照を得ることが出来ますし、南東方向の視界は悪くないですが、物件内ではあまり条件の良い方ではありません。

間取り的には76㎡という結構大きな面積がありながら2LDKということで近年のマンションのプランニングとしてはかなり珍しいものとなります。
3Aなどの生粋の低層億ション(ここも億ションではありますが・・・)であればこういった広さの2LDKがあることは何ら珍しくはないのですが、前述のようにファミリーに向いていない立地条件では全くないものの永住を希望する(長期的な視点で見る)ファミリーがたくさんいるエリアかと言うとそうではないと思いますし、引退後の高齢者夫婦に受ける立地ということもないと思うのでこのプランニングは少し不思議に感じますね。

いっそのこと芝小学校ニーズに「特化」し、3分の2を60㎡前後の2LDK、残りの3分の1を70~80㎡の3LDKで良かったような・・・。それでもこのエリアではかなり広さのある分譲マンションになるんですけどね・・・。
そんな安易で手堅いプランニングにしないところが野村さんの偉い?ところかとは思いますが、この立地でほぼ全てが億ションの51戸っていかにも厳しいのではないかと・・・。

廊下はそんなに長いとは思いませんし、柱も上手に逃がせているので一見上手に纏まったプランだと思うのですが、エレベーター待ちのスペースが玄関正面である点(まぁ、いわゆる2戸1エレベーターなのでそんなにお隣の方と出くわすことはなさそうですが)、また、この専有面積の2LDKのわりには居室畳数に物足りなさがある点が気になりますね。

専有面積に占める居室畳数割合はわずか63.5%((13.0畳+3.5畳+7.0畳+6.5畳)×1.62㎡【※】÷76.48㎡)しかありません。特に収納が充実している印象はなく、廊下が長いかと言うとそんなこともないので、70㎡台中盤の「廊下が一直線の角住戸」が一般的に70%ちょっととなるケースが多いことを考えると異様に低く感じてしまうのですが、広めの洗面所とその隣の独立したユーティリティスペース(洗濯機置場)の影響でしょうか。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

それにしても低いな・・・とも思ってしまったりもしますが、LDの入口付近のデッドスペースは小さいですし、大きな開口部のあるオープンキッチンのLDKはそれなりに広がりがあるとは思います。

坪単価は466万円。中層階ですし角住戸ではありますが、前述のように囲まれ感の強いポジションなので低層階とも大差のない物件内では下限に近い単価設定となっています。最上階の100㎡超のプレミアム住戸は坪単価600万円近い水準ですし、それと比べると安い印象もあるかもしれませんが、3LDKにリフォームするのは簡単ではないプランですし、2LDKで優に億超えのグロスって凄いなと・・・。当物件の中住戸は70㎡前後ですが約半分が2LDKとなっていますし、他社では絶対に実現することのない基本プランですね。そういう意味では希少性があるとは思いますが、他社でもメニュープランでこういった広さの2LDKが選択肢としてあるのが普通ですし、やっぱり不思議なプランニングですね。

【69~77㎡は多くが2LDK】プラウド芝公園3階69平米9,540万円【坪単価455万円】 | topページへ戻る | 【駐車場は残念だが、二重床×連窓サッシ】プラウド西武立川1階71平米2,898万円【坪単価135万円】

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コメント:

葛飾区のアーデル立石ワンズプレイスがエリア的に気になっているので書いていただけると嬉しいです。
現段階で公開されている間取りで気になるのはFとGです。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

アーデル立石ワンズプレイスについてご検討中とのことですね。
現状、こちらでは物件情報を持っておりませんので情報を提供いただくことでアドバイス等が可能となります。

ご希望の場合、まずはPCサイトのメールフォームよりご連絡いただけると幸いです。

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