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【駅徒歩7分×駒沢五輪公園徒歩3分】プラウド目黒東が丘2階85平米10,780万円【坪単価418万円】
2017-02-05

プラウド目黒東が丘。

駒沢大学駅徒歩7分の5階建総戸数37戸(非分譲住戸14戸含む)のレジデンスです。

自由通り沿いで交通量は多いですし、休日等には駒沢大学駅から駒沢オリンピック公園に向かう徒歩の方も少なくありませんので、静かな環境とは言い難いですが、駒沢オリンピック公園までわずか徒歩3分という物件は少ないですし、当物件の場合は駒沢オリンピック公園至近ながら最寄駅まで徒歩7分という交通利便性を両立させることが出来ているのが大きなポイントと言えるでしょうね。

駒沢オリンピック公園に最も近い駅は言わずもがな駒沢大学駅なのですが、駒沢大学駅側は広大な駒澤大学のキャンパスがありますし、自由通り沿いを含めてもこの物件のように両立させることが出来ている物件は非常に貴重なのです。

自由通りをもう少し先に行ったところには東京医療センターもありますので、救急車が通ることも少なくないですが、駒沢大学駅を最寄りとする物件は246(+首都高)沿いか自由通り沿いが多いので少なくともこの物件の環境が特段悪いということはないでしょう。

公式ホームページ
IMG_9897[1]
お部屋は85㎡の3LDK、南東角住戸です。周りも低層建物が中心となる立地条件ですが、この住戸も低層階のため視界抜けはなく少々囲まれ感のあるポジションとなります。ただ、南東~南から日照を得ることが出来るでしょうし、自由通り側を向いていないため物件内では比較的静かな方ではあるでしょう。

間取り的には南に面した角住戸ということで物件内では比較的大きなプランニングとなっています。80㎡台中盤という昨今のトレンド下においてはゆとりある面積が確保され、かつ、4LDKではなく3LDKが採用されているので各居室の畳数もそれなりです。

角住戸らしく開口部もそこそこ充実していますし、収納も面積なりに充実させることが出来ていると思います。

ただ、やっぱりLD周りの設計は気になりますね。
最も気になるのはLDの南側中央部付近に食い込んだ柱ですが、LDの入口付近に生じている中途半端なスペースも同じぐらい気になります。

洋室3室全てを廊下からの動線(ノンリビングイン)としている点は人によっては大きく評価できる点でしょうし(近年はこういったプランニングが非常に少なくなりましたので)、角住戸ですのである程度廊下が長くなるのは致し方ないとは思うのですが、この入口付近のデッドスペースがあっての14.1畳は少し物足りなさがありますね。

せめて、LDのドアを高級感のある両開き(ザ・パークハウス浜田山季の杜のこのお部屋みたいなもの)の形にして廊下からLD内が見えるようになっていると、このLD入口のゆとりある空間も活きてくると思いますね。

また、角住戸にしてはバルコニーがかなり小さい点、主寝室となるであろう8畳の洋室と隣戸との境壁が乾式壁である点なども残念と言わざるを得ないでしょう。

坪単価は418万円。視界が良いとは言えないことも多分にあるのでしょうが、南の角住戸であることを考えると想定していたよりも案外弱い値付けという印象です。その甲斐もあってか地権者住戸を除いた全販売住戸23戸が一括分譲となるようです。この物件は、最近では稀に見るほど物件のリリースから分譲開始までがかなり早かったですし、この規模の物件で入居までまだ1年あるタイミングで全戸リリースされるというのは非常に稀ですね。人気がある証拠でしょう。プラウド大泉学園も全戸一括分譲でしたし、小規模プラウドの販売は相変わらず上手な印象があります。

近年のこのエリアの分譲で言うと、駅徒歩17分のクリオ駒沢公園は平均坪単価約375万円という水準でしたので、駅距離を加味するとリーズナブルに感じる方が少なくないということでしょう。一括分譲とは言え、23戸に過ぎませんし、こういった属性の小規模物件はプラウド(野村さん)が最も販売を得意とするところですのでこの結果は驚くには値しませんが、プラウドも各地で結構な数の在庫を抱えていますので完成まで十分な期間があっても早期完売を目指せる価格水準にしようという意図が少なからずあったと思われます。

この動きを見て、総戸数156戸のシティタワー駒沢大学ステーションコートのスミフさんがどういった値付けにしてくるかが興味深いですね・・・。

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