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【駅近に限らずエリアでは珍しいスケールある物件】ザ・パークハウス宮前平87平米6,888万円【坪単価262万円】
2017-02-03

ザ・パークハウス宮前平。

宮前平駅徒歩3分、鷺沼駅徒歩13分の6階建(建築基準法上は地上5階地下1階建)総戸数102戸(事業協力者住戸1戸含む)のレジデンスです。

宮前平駅徒歩5分圏内ではここと同じザ・パークハウスの宮前平レジデンスあたりからドレッセ宮前平、ライオンズ宮前平ヒルズサンクレイドル宮前平と間隔をあまり開けることなく供給が続いておりここの徒歩3分もそれほどインパクトがあるわけではないのですが、そこに「スケール感」を加味すると受ける印象がかなり変わってくるのも事実ですね。

宮崎台駅寄りでは現在も超大規模物件であるプラウドシティ宮崎台が分譲中ですが、それを除くと過去10年程度遡っても宮前平駅徒歩圏エリアでこの物件レベルのスケール感のある供給はなされていないはずです。
スケール感があると言っても総戸数100戸ちょっとで特段共用施設などが充実しているわけではありませんが、エントランス周りは立派ですし(次の記事で詳細)、確かなランドマーク感はあるのではないかと。

当物件の敷地は約60年の定期借地権なので残念な面もあるにはあるのですが、この界隈では珍しく大きなマンション用地ですので致し方ない面もあるのかなと。

当物件のポジションは駅近ながら幹線道路から奥まった落ち着いた住宅街にあるという点も魅力の1つと言えるでしょう。

公式ホームページ
IMG_9903[1]
お部屋はサウスウイングの87㎡の4LDK、南東角住戸です。当物件の敷地は正方形に近いため、南向きのサウスウイングの他、東向きのイーストウイングと西向きのウエストウイングもあり、南向き住戸率が低めのランドプランになります。そういった意味で当プランの上層階は日照良好であることはもちろんのこと、南も東も視界抜けが得られるかなり恵まれたポジションということになりますね。

間取り的にはそういった恵まれたポジションにあるということで物件内でも広めの専有面積が確保されています。当物件の3LDKは全戸76㎡超というプランニングで全体的に専有面積が確保された物件であることからも分かるように4LDKも4LDKなりにしっかりとした面積となっています。

玄関廊下は角住戸なりの長さがあるものの、柱がきれいにアウトフレーム化されたプランなので有効面積も高めと言えるでしょうし、収納配置も上手なので居室形状も美しいですね。

また、ゆとりある洗面所及び1620の浴室も評価出来る点ですし、近年ではあまり見ることが出来なくなったゆとりを感じるプランニングですね。ルーバル付などの上層階の特殊住戸であればこういったプランニングとなるケースも珍しくありませんが、南東角の下から上まで設けられた一般プランという意味では珍しいほどゆとりを感じるものと言えます。

当物件は前述のように定借ということで多少なりとも販売単価を抑えられたことでこういったゆとりある面積のプランが多く出来ているということなのでしょう。坪単価300万円前後だったら80㎡前後のプランは販売上厳しいでしょうからね・・・。
ウエリス武蔵野関町の記事で書いたように、定期借地権物件だからこそ実現する「ゆとりある専有面積」が当物件の最大の売りとなるということでしょう。

一方、残念なのはLD周りの「地味さ」ですね。
廊下を短めにし、かつ、全室に開口部を設けるという意味でLDを角位置(二面採光)にしていないのは仕方ない部分かと思いますが、南面に連窓サッシを採用していないのは流石に残念に感じますね。

定期借地権にしては単価が安いとは言い難い物件ですし、連窓サッシの開放感がないのは勿体ないですね。
洋室4の東側にも開口部がないですし、中層階以上で視界抜けが得られることを考えると本当に勿体ないプランだなと。洋室4の引き戸を開けるとLDと違和感のない一体利用が可能となるプランなので連窓サッシなり、洋室4の東側の開口部なりを実現することで開放感は大きく異なったはずなのです。

坪単価は262万円。物件内で非常に良いポジションながらこの単価ですので平均坪単価約280万円だったライオンズ宮前平ヒルズやサンクレイドル宮前平よりはしっかりと安い水準と出来ているということになります。
昨今の定借物件は70年が主流で(一昔前は50年も結構ありました)、そういう意味ではここは60年とやや短めですのでそういった面を加味するともうひと声という印象もあるのですが、地代月額は2018年9月以降は56円/㎡となる可能性があるようで(小規模宅地の特例の適用を受けられた場合。当初は155円/㎡。)、そうなった場合には長い目で見るとかなり大きなメリットと言えるでしょう。

ちなみに、定期借地権物件というのは残存期間が短くなると転売が難しくなりますし、基本的に転売を視野に入れずに購入するものだと思っているので、前払地代(販売価格に含まれる)と月額地代の比率にはあまり意味はないと思っているのですが、当物件の場合はかなり極端な状況になっているので言及しておきます。

当プランの販売価格6,888万円に含まれている前払地代は約2,386万円です。仮に月額地代が56円/㎡になったとすると約60年(変動なしと仮定)で約350万円ほどにしかなりませんからかなり前払地代が大きい物件ということになりますね(155円/㎡であったとしても970万円ほどにしかなりません)。
この比率は土地所有者とデベロッパーとの交渉の結果に他ならず、「普通はこれぐらい」というのはないわけですが、例えば先日紹介したブランズシティ世田谷中町は半分ちょっとが「前払」という形になっていました。
一昔前はパークコート神宮前のように月額地代が1,189円/㎡というような超高額設定となっているケースもありましたが(その分分譲価格はとっても安かった)、法律の改正もあり土地所有者にとって前払地代として受け取った方が手元のキャッシュに余裕が生まれる(税負担は借地権期間で均等)ようになったため、昨今の定期借地権物件は販売価格に前払地代が多めに乗っかっているケースが多いように思いますね。デベさん的にはもう少し販売価格にパンチを効かせられる方(前払地代を抑えて月額地代を多めにする)が有難いのかなと思ったりもしますが・・・。

当物件の場合は非常に大きい比率で販売価格に前払地代が乗っかってはいますが、それでも周辺の所有権物件に比べると「1割以上2割未満」は安い水準ではありますし、月額地代もかなり安くなる可能性があることを考えると(不確定なのは悩ましいですが・・・)まずまず悪くないのかなという印象でしょうか。

【サザビーリーグによる秀逸な外観デザイン】ザ・パークハウス宮前平2階77平米5,218万円【坪単価225万円】 | topページへ戻る | 【外観だけだとどこのデベロッパーの物件か分からん】ヴェレーナグラン鎌倉大船2階85平米5,190万円【坪単価202万円】

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