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【エントランス階ゆえに】ザ・パークハウス碑文谷一丁目1階77平米7,480万円【坪単価319万円】
2017-02-08

続けて、ザ・パークハウス碑文谷一丁目。

設計・施工は日本国土開発です。ザ・パークハウス碑文谷三丁目も同様に施工は日本国土開発でしたが、設計は協立建築設計事務所でした。
この物件は日本国土開発がデザイン面まで手がけているようですね。

前回の記事で書いたように総戸数17戸と聞くとかなりの小規模物件に感じてしまうでしょうが、敷地面積は約720㎡とそこそこありますし、エントランス周りはかなり見映えのするものと出来ています。

周囲は落ち着いた住宅街でエントランスをド派手に飾るような立地の物件ではないので、クランクアプローチを採用し奥ゆかしい雰囲気にはなっているものの、天然石と間接照明をふんだんに用いたエントランス周りは価格帯なりの高級感のある素敵な造りです。

ザ・パークハウス碑文谷三丁目同様で車寄せがないのはやはり残念ちゃ残念ですが、このスケールで車寄せを用意するのは流石に容易ではないでしょうし、曲線の美しいエントランスホール、シックな色味のタイルを用いた外観など、要所要所に力の入った物件となっている印象ですね。

まぁ、前回の記事で書いたように戸境壁のほとんどが乾式なのはいかがなものかと思いますが・・・。

ちなみに当物件は昨秋完成済の完成売りとなりますので、実物で判断できるというメリットも当然ありますね。
ちなみに、ザ・パークハウス碑文谷三丁目は通常の青田売りでこちらより先に分譲開始されていますが、今年の年末に引渡しとなりますので、販売と引渡のタイミングが逆となりちょっと不思議な感じがあるかもしれませんが、「青田売り」と「完成売り」というニーズの異なるものをほぼ同時期に分譲した上手な販売手法(ギャラリーの人件費等、コスト面を抑えることができる)と言えるでしょう。

前回のザ・パークハウス碑文谷一丁目

公式ホームページ
IMG_9917[1]
お部屋は77㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側は前回の記事でちらっと述べたように近いうちに5階建の伊藤忠のマンションが立ってしまうのですが、伊藤忠の計画は当然日影規制の影響を受けますし、現地で公開されている平面図を見ると分かるように敷地北東部は駐車場となっていることからマンション建設後も日照は少なからず得られるはずです。なお、東側は戸建住宅で高さはありませんが、距離的には結構近いため、少々の圧迫感はあるでしょうか。

なお、当プランは1階の共用エントランスホールのちょい先に玄関のあるタイプでプライバシー面やセキュリティ面が若干気になる部分ではあるでしょうが、そのせいもあってかお値段がこなれている印象のあるプランとなりますね。

間取り的には建築基準法上の採光基準の関係で3LDKでなく2LDK+Sにはなっていますが実質3LDKですし、物件内では小ぶりな面積でも昨今の一般的な3LDKに比して大きな面積を確保出来ているがゆえのゆとりを少なからず感じることのできるプランではあるでしょう。

収納は比較的充実していますし、浴室が1618というのもゆとりの1つです。70㎡台のプランの95%以上(モモレジ調べ・・・というか感覚(汗))が1418となるのが最近のトレンドですので、そこにゆとりを求めたい方には魅力のある物件ではないでしょうか。

プライバシー面がいいとは言えませんが、玄関廊下がほぼ一直線と出来たことで廊下が短めに出来ていることも好材料ではあるでしょう(LDの入口付近のデッドスペースも小さめです)。

坪単価は319万円。前述の通り1階(エントランス階)住戸特有のプライバシー面・セキュリティ面に配慮しての価格設定であることは間違いありませんが、それでも近年の物件にしては良心的な値付けと言えるでしょうね。ちょっとしたパンダ部屋的な意味合いもあるのでしょう。
管理費が416円/㎡ととっても高額な分、価格を抑えているという側面もあるかとは思いますけれども・・・。
総戸数17戸ながら内廊下、かつ、ディスポーザー付なのでこの水準になるのは致し方ない面はあると思いますが、管理形態が「巡回」であることを考えると少々高いような気もしますね。

駐車場は全5台で身障者用1台を含む2台が平置、残りの3台が機械式となるようです。この専有面積及びグレードの物件としてはちょっと少なすぎません???

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