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【第一種低層住居専用地域と新幹線高架】ガーラレジデンス南馬込3階73平米7,560万円【坪単価344万円】
2017-02-16

ガーラレジデンス南馬込。

馬込駅徒歩7分、西馬込駅徒歩12分、西大井駅及び荏原町駅徒歩19分、大森駅徒歩20分の3階建総戸数34戸のレジデンスです。

デベロッパーのFJネクストさんは最近ガーラレジデンス(投資マンションではなく実需向けのブランド)の分譲を増やしている印象で今までは見られなかった23区内でのファミリータイプの供給をガーラレジデンス西葛西やここで行っているのですが、中でもここは第一種低層住居専用地域ということもあり気になる存在でした。
FJネクストさんは投資マンションを初めとしたコンパクトマンションのイメージが強く第一種低層住居専用地域でファミリータイプを分譲するとは思っていなかったのであまりに意外だったのです・・・。

ガーラレジデンス本郷三丁目のような30~50㎡台中心のワンルームマンションの延長上のような物件の実績はこれまでもありますが、この物件はそういったものとは全く属性が異なりガーラ史上最も高額な物件ということにもなるのではないでしょうか。

周辺物件は第二京浜にも環七に面している物件が少なくない中での「第一種低層住居専用地域」、という明確な長所のあるポジションにはなるのでこれまでとは異なる属性及び価格帯の物件にFJネクストさんが手を出すのも分からなくはないのですが、流石にいいことばかりではないようですね。敷地北側には東海道新幹線の高架が存在しています。

新幹線に背を向ける南側の窓以外には基本的に二重サッシが採用されているので、窓を閉めていれば特段気になることはないでしょうし、こういったポジションの物件はけして珍しくはないのですが、当物件の場合は「第一種低層住居専用地域と新幹線の高架という組み合わせ」が中途半端に感じてしまう部分も否定出来ません。第一種低層住居専用地域の物件を望む方の多くは静かな環境を重視していると思われますので・・・。
防災面を意識した結果、高台の低層物件を望んでいる方もいらっしゃるとは思うので、そういった方には適しているのかもしれませんが。

公式ホームページ
IMG_0026[1]
お部屋はサウスコートの73㎡の3LDK、南東角住戸です。南も東も接道していますし、いずれの道路の向かいも戸建住宅街となるので最上階(3階)であれば日照はもちろんのこと視界抜けも得られる非常に条件の良いポジションとなります。

間取り的には当物件の最大は76㎡であり、条件の良い南東角のわりには面積を絞った感のあるプランです。
一般的に日照的に最も人気があるのは南東角ですし、当物件の立地条件や周辺環境を考慮しても通常南東角に最も広い専有面積のプランを用意するのがセオリーだと思うのですが、この物件は南西角や北西角にこのプランよりも広いものを設計しており、販売面でグロス価格の嵩みを少なからず意識している印象がありますね。

そんなやや面積絞り気味の角住戸になるのですが、玄関廊下がかなりコンパクトに出来ているため、有効面積は上々です。
しっかりと奥行のある門扉付のプライベートポーチを設計したことで玄関を深い位置に出来ており(物件によってはポーチの門扉に近い位置に玄関が設計される)、その影響で玄関廊下をコンパクトにすることが出来ているということになります。

当プランは妻側の設計に特徴のあるもので、洋室2と3の間に丸々1本の柱の食い込みが存在しています。上層階のイレギュラーな一回り上の広さのあるプランなどであれば下階住戸とは「異なる区切り(戸境)」となることでこのような専有部の「内」に柱が入ってしまうことはよくあることなのですが、当プランは2階にもありますし(1階は共用エントランス)、このような位置に柱があるのは珍しいですね。

低層建物件なので柱は細いですし、全体で見ても柱の食い込みは多くないので許容範囲ではあるのですが、柱があるということは梁の影響もあるということですのでそのあたりは注意していただきたい点の1つでしょうか。

専有面積に占める居室畳数割合は72.4%((13.2畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷72.68㎡)と角住戸としては高い水準です。収納は気持ち少なめな印象がありますが、ウォークインクローゼットを採用していない分、大きさのわりに収納力はあると思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は344万円。当プランはプレミアム住戸という位置づけで標準装備に加え食器棚、エコカラット、そして水回り床及び廊下がタイル貼の仕様となるのでそういった影響もあるのでしょうが、ちょっと高額な印象がありますね。この位置であれば新幹線の影響はそこまでないと思うので高すぎるとまでは言いませんが、当然大手デベ物件のようなブランド感があるわけではありませんので、もう少し価格で勝負して欲しかった印象があります。

お隣の西馬込駅では徒歩4分の落ち着いたポジションに誕生するインプレスト西馬込ヒルズが平均坪単価約330万円という水準ですのでそれよりは気持ち安い水準ということになるのでしょうが、駅距離(しかも西馬込は始発)や新幹線の高架を考慮するとこちらの方が若干割高感があるでしょうか。
第一種低層住居専用地域と新幹線の高架を両立(?)させたマンションというのはそうそうなく、ちょっと評価が難しい物件となりますね。サウスコートはイーストコート及びウエストコートが間に入ることでかなり高架の影響を抑えてくれそうではありますが、青田売りでそこを予測するのは簡単ではないでしょう。

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