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【敷地面積2,400㎡超の確かなゆとり】ガーラレジデンス南馬込1階64平米5,780万円【坪単価298万円】
2017-02-16

続けて、ガーラレジデンス南馬込。

設計はティー設計工房、施工は南海辰村建設です。
デザイン面もティー設計工房が担当しているようですが、このティー設計工房は最近よく耳にします。

外観やエントランス周りの設えはシンプルではありますが、落ち着いた色味を採用したことで高級感を醸しだすことが出来ていますし、バルコニーのガラス手摺をバルコニー床の側面まで被せるように設置している点が素晴らしいですね。このようにすることで透明感が増し、洗練された印象となります。

また、総戸数34戸の物件ではありますが、第一種低層住居専用地域の3階建と高さが出せないがゆえに敷地面積は約2,400㎡もあることに驚かされますね。青田売りでは実感しにくいかもしれませんが実はかなりのスケール感がある物件ということになります。

その大きな敷地を活かし、敷地中央にはシーズンパティオ、広がりのある大きなエントランスホール、敷地周囲にふんだんに施された植栽など、ガーラレジデンス史上最高額物件となるだけのことはあるパフォーマンスを実現しており、大手デベ物件とも遜色のない仕上がりとなっていると思います。

前回のガーラレジデンス南馬込

公式ホームページ
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お部屋はウエストコートの64 ㎡の3LDK、西向き中住戸です。イーストコートの1階住戸はテラスのみですが、こちらウエストコートの1階住戸はテラスだけでなく専用庭(インターロッキング)まで施されておりテラスと合わせ6m以上の奥行のあるものとなっています。やや南西寄りの西向きなので日照時間もかなり長いですし、第一種低層住居専用地域で専用庭プランを探している方には悪くない条件でしょう。西向きは新幹線の高架の影響が不可避なのでそこはやはり気になる部分ではあるでしょうが・・・。

間取り的には64㎡の3LDKということで物件内でも最も専有面積を絞った3LDKということになります。このプランの次に小さい3LDKは70㎡を越えているので結構な落差を設けてきた形となりますね。

LDは10畳未満ですし(これって実は凄く珍しいです・・・。他の部分を小さくしてでもLDは10畳以上を確保しようとするのが通常のデベロッパーの思考なので・・・)、面積を絞り過ぎてしまった感が無いと言えば嘘になるのですが、それ以外の部分は3LDKとして違和感のない広さが確保出来ていますし、収納も意外なほど充実していますね。

LDの9.6畳は入口付近の大き目のデッドスペースを含んだ上でのもので実際はもっと小さく感じるでしょうから、当然とも言えるのですが、逆に言うとLDを重視しない方、もしくは隣の洋室をつなげて2LDKとして使いたい方にとっては悪くないプランニングと言えるのではないでしょうか。

共用廊下側の柱は完全にアウトフレーム化されているので無駄な面積は少ないですし、専用庭に向かって連窓サッシが採用されているので、セレクトプランの2LDKを選ぶとかなり開放感の高いものとなるでしょう。

坪単価は298万円。専用庭があるにもかかわらず東向きの1階住戸に比べ幾分単価の安い設定となっています。西側は接道しておらず東向きに比べ前建の影響が強いというのもあるでしょうが、一番の要因は東向き住戸よりも新幹線の影響が大きそうなことでしょうか(向きもそうですが距離もやや近い)。
中小デベ物件らしく物件自体の単価差が大きくないため(このご時世なので採算はきついが(平均坪単価は高くしないといけないが)、大手デベ物件ほど上限単価を高くするのは難しいため、全体的に単価差の小さい価格設定となりやすい)、南向きの低層階と比べると割高に感じてしまう単価水準でもあるのですが、このプランは前述のように専有面積をかなり絞った3LDKとなるのでグロス価格においては全くかぶらないこととなります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、エンジニアドストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明など、単価的には十分と言えるものになっています。

管理費は190円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数34戸とけして大きいとは言えない物件ですし、リーズナブルな水準に抑えることが出来ていると思います。
大きな敷地を活かし、駐車場全14台中11台(うち3台は1階住戸の専用駐車場)が平置と出来ているがゆえに管理費を抑えることが出来ている側面もあるのではないでしょうか(平置は機械式と異なりランニングコストがかからず、駐車場収入が管理費収入を補う大きな要素となり得る)。

【秀逸な玄関周り×超ワイドスパン】ジオ四谷三栄町10階79平米12,580万円【坪単価528万円】 | topページへ戻る | 【第一種低層住居専用地域と新幹線高架】ガーラレジデンス南馬込3階73平米7,560万円【坪単価344万円】

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