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【奥浅草、観音裏と呼ばれる「住む浅草」】クレヴィア浅草64平米5,959万円【坪単価306万円】
2017-02-11

クレヴィア浅草。

つくばエクスプレス浅草駅徒歩9分(駅へつながる駐輪場北A出入口より。A2出口からだと徒歩12分)、銀座線浅草駅から徒歩13分の13階建総戸数35戸のレジデンスです。
少々駅距離がありますが、自転車を使えば入谷駅や三ノ輪駅や南千住駅も利用できるポジションということになるでしょう。

さらに北東側へ進み、ルネ浅草などのある台東区今戸エリアになるとちょっとした陸の孤島的なポジションになり最寄駅まで徒歩15分以上かかってしまうわけですが、このポジションはギリギリであっても駅徒歩10分表記ができるのは良いでしょうね。

近隣のクリオが「奥浅草」とマンション名に入っていることからも分かるようにこのエリアは「奥浅草」や「観音裏」などと呼ばれ浅草駅前の雰囲気とは一線を画した落ち着いたポジションに誕生する物件です。
つくばエクスプレスの浅草駅を最寄りとする物件はその多くが国際通り沿いに位置していることもあり、この界隈で比較的落ち着いたポジションを望む方には選択肢の1つとなるであろう物件です。

公式ホームページ
IMG_0028[1]
お部屋は64㎡の3LDK、南東角住戸です。南も東も視界抜けの得られる上層階住戸で物件内でもかなり条件の良いものとなります。スカイツリーや隅田川の花火大会も望める魅力的な眺望も大きな魅力の1つとなるであろうプランですね。

一方、最上階には1戸だけ75㎡超のプランが存在してはいますがそれを除くと物件内で最も大きなプランとなり、一般的に日照面で最も人気のある南東角なりのプランニングと言える反面、それでも64㎡しかない点には少々驚かされますね。

ホームページでも「住む浅草」と言っているぐらいで少々駅距離のあるこの「奥浅草」「観音裏」は基本的には落ち着いた住宅街ですので、いくら狭小プラン時代とは言え、もう少しゆったり住めるものがプランニングされるのではないかと思っていたのですが、予想していた以上に小さなものとなりました。

柱位置や柱の太さに工夫の見られるプランですし、玄関廊下も角住戸にしてはコンパクトに出来ているため、居室畳数・収納共に3LDKとして最低限と言える水準は確保しており、一般的な65~66㎡程度の使い勝手はあると思うのですが、そもそももう2~3㎡大きくて良かったのかなという印象がありますね。

当物件は基本1フロア3戸でこの64㎡の他には62㎡(3LDK)と51㎡(2LDK)という組み合わせなので容積率及び延床面積を考慮した場合の1フロア合計が約177㎡(=64+62+51)だとするならば、70㎡近い面積のプランを設計するためには他のプランの面積を削らねばならないため、難しいところではあるんですけれどもね。

51㎡の2LDKは明らか登記面積で50㎡を越えてはいないので、住宅ローン控除の適用外になっていますし、だったら40㎡台前半もしくは中盤の1LDKとするのもありだったのかもしれません(そうすれば残りの2プランは60㎡台後半とすることが出来る)。まぁ、この少々駅距離のある立地で40㎡台の1LDKというのは需要が旺盛とは言えないでしょうし、それなりに広さのある1フロア3戸を目指した結果がこのプランニングだったということなのでしょうね。

もう少しスケールの大きな物件で1フロアの面積が大きければもっとやりようもあったのでしょうが、1フロア2~3戸クラスの物件だとこういった各戸の面積バランスを加味した柔軟性のある設計が難しいというデメリットが少なからずあるように思います。

さて話がそれ気味になってしまいましたが間取り詳細に戻りましょう。
面積自体には少々物足りなさのある当プランですが、バルコニーはL字タイプが採用されており、小規模物件としては珍しいほどバルコニーが大きいという点は当物件の魅力の1つでしょう。また、さらに言うと東面の奥行のあるバルコニーに向かって設計された幅のある開口部がとても魅力的ですね。花火大会の特等席です。

一方、LDに隣接する洋室3の引き戸の開きが中途半端なのが残念で、引き戸を開いても一体利用感は薄いのですが、LD部分だけでも十分にワイドな開口部を有しており、全戸角住戸物件ならではのプランニングと出来ているのは確かです。

坪単価は306万円。前述のように物件内でも非常に条件の良い上層階南東角で眺望も抜群ですのでこのぐらいの単価になるのは想定内です。70㎡近い専有面積があったならばこの単価設定は少々厳しい印象もありますが、この面積ならば6,000万円を切りますからね。
低層階は2割以上も安い単価設定となっており、こういった階建及びスケールの物件にしては比較的大きな単価差がついた印象もなくはないのですが、上層階の眺望プレミアムが大きいというよりもむしろ低層階の「強い囲まれ感」が考慮されてのものという印象が強いですね。当物件はかなり歪な敷地形状をしており、東の一部と北側しか接道しておらず低層階は南面条件にかなり難があるのです。

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