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【三角バルコニーに注目!】シティタワー調布南ステーションコート56平米5,698万円【坪単価339万円】
2017-02-10

続けて、シティタワー調布南ステーションコート。

設計・施工は大豊建設です。
前回の記事で書いたように19階建とは言え総戸数74戸というペンシル感の強いタワーなので特段共用施設なども有していないのですが、スミフ物件の中でもとりわけ個性的なデザインが採用されているあたりに「タワー」のプライドを感じることのできる物件です。

タワーのプライドが最も垣間見えるのはやはりエントランスデザインでしょうね。
エントランス前にはえらく尖った斬新なフォルムのキャノピーが設計されており、道行く人の注目を浴びるのは間違いありません。

それ以外の部分は最近のスミフ物件の例に漏れず打ちっ放しがアクセントになったもので、ある種のコスト削減感がないと言えば嘘になるのですが、総戸数74戸というスケール以上の存在感のある物件になるのは確かでしょう。

なお、ランドプランにも特長があるので言及しておきましょう。当物件は敷地自体は整形なので本来であれば敷地境界に沿って平行にマンションが建てられるのが普通なのですが、当物件は日照面を考慮しやや南東方向に傾けた配棟となっています。

敷地南側には12階建のサンクタス調布が聳えていることもあり通常であれば東向きとなるところを東南東向きにして少しでも日照が得られるような努力をしたということですね。当物件の敷地は近隣商業地域と商業地域に跨がっており、この高さが実現するのは通り沿いの商業地域だけなので(これ以上傾けるのは困難ということ)、南東向きとまでは言えない角度でしかないのですが(ホームページでは全戸南東向きが謳われていますが・・・)、努力の跡がしっかりと確認できる好感の持てるランドプランではありますね。

近隣商業地域である敷地東側には建物を建てていないため空地率は約64%と非常に高く出来ていますし、建物周りの豊かな植栽、全26台の駐車場のうち17台を平置と出来ているのも当物件の魅力の1つと言えるでしょう。

前回のシティタワー調布南ステーションコート

公式ホームページ
IMG_0030[1]
お部屋は56㎡の2LDK、北東角住戸です。方角的に日照時間は短いでしょうが、北~北東にかけては高い建物がないため、開放感のある眺望が楽しるプランとなります。

間取り的には前述のようにこのプランを除いた残りの3プランはいずれも約68㎡となり、このプランだけが異なる趣のあるものとなりますね。

言うまでも無く最大の注目点は三角形のバルコニーでしょう・・・。
前述の尖ったエントランスキャノピーとリンクしたデザインであり、これはなかなか良い試みかもしれませんね。全体的に2m以上の奥行を出してしまうとバルコニーが容積率算入面積に含まれてしまうので(シティテラス品川イーストのテラスバルコニーなんかもその原理ですね)、全体的に2m以上の奥行となることはルーバル住戸などを除きありえないわけですが、このような三角形ならば中央部に奥行を出すことが出来るのです。
ただ、風水的には微妙かも???

一方、専有部は、55㎡超が確保された2LDKですのでLDは10畳確保出来ていますし、各所も一般的な広さが確保出来たプランではあるのですが、LDの玄関位置がスミフさんの物件で時折見かける詐欺的な位置取りなので、その点には注意が必要でしょうね。

この位置関係であれば通常は洗面所の入口とキッチンとの間にLDの入口ドアが設計されるのが普通で洗面所もリビングインとはならないはずなのですが、スミフさんはこういったケースで洗面所の手前にドアを設けLD畳数を水増しするのを常套手段としています。

洗面所のリビングインはキッチンとの間にドアがなくなることで家事動線が良くなるメリットもあるにはあるのですが、こういったプランをみるとやはりLDの水増しが最大の目的なんだろうな・・・と思わざるを得ません。

キッチンはL字型のオープンタイプとなりLDKとしてはそれなりの広さがありますし、LDは両面ともそこそこ広さのあるバルコニーに面しているので、空間的な広がりはまずまずなのだと思いますが、あくまで数字上、実質的なLDは8畳程度しかないことに注意して欲しいですね。

柱のアウトフレームが行き届いた物件で無駄な面積が多いということはないのですが、そのわりには事実上のLD畳数が小さめでLD重視の方にはあまり向かないプランと言えるかもしれません。

坪単価は339万円。先ほどの角住戸は当物件では唯一胸を張って「南向き」と言えるポジションだったためそれと比べると安くはなっていますが、こちらも眺望良好な上層階住戸ということでやはりスミフさんらしいいいお値段設定ですね。この駅距離ならばディンクス需要も十分にあるでしょうし、これまでは駅距離のある戸建住宅に住んでいた老夫婦需要の住み替え需要なんかも見越しての価格設定かねぇ・・・。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなど最低限のものは用意されていますが、総戸数74戸のこの価格帯の物件でディスポーザーがついていないのは結構な衝撃ですね。スミフさんは総戸数87戸もありこちらよりも高額な水準のシティハウス笹塚レジデンスでディスポーザーを搭載していないという「実績」があるので、驚くほどではないとも言えますが、ここは曲がりなりにも「タワー」を謳っているわけですし、何か違うような気も・・・。
まぁ前回の記事で書いたように「タワー」なのに湿式壁という非常に稀な長所を持った物件でもあるわけですが・・・。

管理費は217円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数74戸とそれなりのスケールがあることを考えると物足りなさのある数字ですね。74戸ならばエレベータ1基なのはやむなしとは思いますが(19階建とフロア数があるので2基あっても良かったような・・・)、そういう意味でも余計に割高感があるなと・・・。駐車場も多くが平置で機械式のメンテナンスコストも少なくて済みそうですし・・・。

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