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【100㎡超プレミアムはここまでか】プラウド銀座東12階101平米17,400万円台(予定)【坪単価約572万円】
2017-02-12

プラウド銀座東。

築地駅徒歩7分(利用時間6時~終電までの3番出口から。それ以外だと徒歩9分)、新富町駅徒歩9分、東銀座駅徒歩14分、銀座駅徒歩19分の13階建総戸数32戸のレジデンスです。
表記されていませんが、八丁堀駅も徒歩15分内で使えるポジションとなるでしょう。

ブランズ明石町が未だ分譲を続けている状況ですが、こちらもいよいよ分譲開始となります。ブランズ明石町の記事でも書いたように旧外国人居留地である明石町アドレスはかなり狭いエリアであり分譲マンション自体も数えるほどしかないのですが、中でもこの物件のポジションは珍しいですね。
北西にあかつき公園、隅田川側となる南東に明石町河岸公園と、両側が公園に隣接したポジションになります。

この界隈の物件としては最寄駅までの距離がかなり遠い方であり、響きの良い明石町アドレスなのにマンション名に「銀座東」と名付ける迷走(?)ぶりもいかがなものかと思いますが・・・。

発表当初は各所で話題になったこの「銀座東」、その後、中央区湊のタワーにスミフさんがシティタワー銀座東と名付けましたし、そもそも古くから築地アドレスや湊アドレスの物件では結構頻繁に使われる名称なのですが、明石町アドレスの物件は基本的に「明石町」が物件名に入るのが定番でしたし、個人的にも明石町という響きに好感を持っていたのでここには少々面食らったというのが正直なところですね。

モデルルームは東銀座駅前の松竹スクエアに構えていますし、とにかく銀座感を高めたいのだと思いますけれども・・・。

ちなみに、野村さんはこの後、築地川公園沿いで同じ明石町アドレスの物件を供給する予定です。敷地面積はこちらの4倍近くあるそこそこスケールある物件となるようですが、名前がどうなるのかが非常に興味深いですね。
まさかそっちがプラウド明石町ってことは・・・。

公式ホームページ
IMG_0034[1]
お部屋は100㎡超の3LDK、南角住戸です。南東は前述の明石町河岸公園の先に隅田川が望め、南西側も12~13階になると隣接するマンションを越えてくるので日照時間も非常に長いですね。南方向は道路の向かいに当物件と同じ13階建の警視庁新明石住宅が建設中(めちゃくちゃ贅沢な立地・・・)ですので、隅田川はかなり隠されてしまいますが、北西方向にはあかつき公園の緑も望めるでしょうし、まずまず恵まれたポジションではあるでしょう。

間取り的には10階以上に設けられたプレミアム住戸ということになります。当物件は2~9階までが一般フロアで55~81㎡の1フロア3戸、10~13階が115㎡とこの101㎡の1フロア2戸という構成になっています。
他社とは一線を画した面積戦略をすることが少なくないプラウド(野村さん)ですのである程度は予想出来たことですが、それにしても8戸の100㎡超は凄いと思いますし、一般フロアは一般フロアで3分の2が76~81㎡というのも脱帽です。

ブランズ明石町の最上階南東角は71㎡しかありませんでしたし、60㎡台の3LDKもあったのとはあまりに対照的すぎるプランニングですね。
プラウドらしい芯の通ったプランニングですし、ブランズとの競合を避けているということもあるのでしょうが、このプランの場合、10~11階では視界抜けも今一つですし、プレミアムの100㎡超は上の2フロアぐらいでも良かったような・・・。
昨年、南面で新宿御苑に隣接していたザ・パークハウス新宿御苑は総戸数52戸の4分の1を100㎡超とする強気なプランニングがなされていましたが(あっさり完売しています)、ここはあそこほど希少性のある立地ではないと思いますし・・・。

さて、話が横道にそれまくりな感がありますが、この間取りなかなか凄いですよね。
115㎡のものももちろん凄いのですが、個人的には専有部がL字形になったこちらのプランにグッときました(笑)。

玄関が非常に良い位置にあるので無理なくPP分離を行うことが出来ていますし、南東側に開けたLDのワイドスパンがとっても気持ち良さそうなプランとなります。

柱の影響で開口部が2つに分かれてしまっているのは若干残念ではありますが、最大天井高2.7m、下がり天高も2.3~2.4m中心ということで三次元構造も価格帯なりに優れたものとなっているのでかなりの開放感が期待出来ますね。

また、北西側もほぼ柱がアウトフレームされており、柱の食い込みは全体で約1本分と100㎡超のプランにしては食い込みが抑えられた方と言えますし、前述の通り玄関位置が良いゆえに廊下も効率的な長さと出来ているので有効面積が大きめと出来ているのも当プランの特長の1つと言って良いでしょう。

洋室3の引き戸はわりと大きく開け放つことができるタイプとなっているので、LDと一体利用すると優雅なアイランドキッチンを含め30畳超の大空間が実現しますし、プレミアムプランらしい豊かさを感じさせてくれるプランですね。
100㎡超ならば当たり前と思われるかもしれませんが、110とか120あれば別ですが、100㎡程度だと無駄に廊下が長かったりしてよくよく見ると案外物足りないプランて結構あるんですよね。
そういう意味でもこのプランは無駄が少なくバランス的にも優れている印象があって良いのかなと。

残念なのは戸境(北東面)の乾式壁でしょうね・・・。洋室3の先は115㎡のプランの洋室3でやはりリビングインの居室となります。このプラン主寝室は洋室1or2かと思いますのでそれほど音が気になるようなことはないのではないかと思いますが、この価格帯の物件ならば湿式にして欲しかったかなと。コスト面以外に乾式にするメリットってあるのかなぁ・・・ないよねぇ・・・。

坪単価は予定価格で572万円。こちらの方が「警視庁の影響」が強いため、115㎡のプランに比べると幾分単価は弱めですが、プレミアム住戸らしい立派な単価が設定されています。

グレードに差があるとはいえ、ブランズ明石町が最上階住戸でも500万円に満たない水準であったことを考えると随分盛ったなと・・・。二方で公園に隣接しているなど眺望的にもこちらの方が優れている面もありますが、もの凄く価値ある眺望が望めるとまでは言えませんし、この界隈では最寄駅までかなり距離のあるポジションとなることを考えるともう少し「普通」の価格が相応しいような気がします。
100㎡超とすることでプレミアム感を演出し単価高を目指したのは間違いありませんし、実際100㎡超は大概の物件でパフォーマンス以上に単価高となる傾向にあるのは事実なのですが・・・。

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