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【下限でもこの水準】プラウド銀座東2階56平米7,400万円台(予定)【坪単価約440万円】
2017-02-12

続けて、プラウド銀座東。

設計はエーエーアンドサン一級建築士事務所、施工は東洋建設です。
敷地面積約440㎡、総戸数32戸の小規模にはなりますが、うち8戸が100㎡超、また、残りも3分の2以上が76㎡超というプランニングなので、総戸数から受ける印象以上にはスケール感のある物件にはなります。

外観デザインは、2層置きに変化をもたせたデザイン性の高い庇、また、反射率の高いガラス手摺を採用するなど、少なからず超高額な価格帯を意識したものとなっており、完成が待ち遠しくなる物件です。

また、共用部のデザイナーには、有名ホテルの他、パークコート千代田富士見ザ・タワーも手がけたHBAを起用したことで、非常に品のある共用空間が実現しています。中でも茶とグレーのコントラストの美しい内廊下は素敵ですね。

前回のプラウド銀座東

公式ホームページ
IMG_0033[1]
お部屋は56㎡の2LDK、北角住戸です。低層階は北東側は隣接ビルの影響がありますが、北西はあかつき公園ですので悪くない条件となります。

間取り的には他社物件であれば何ら違和感のない予想通りの広さの2LDK、という感じなのですが、当物件においては西の角住戸が76㎡の2LDKという他社ではまずありえないプランニングがなされており、同じ2LDKで約20㎡も異なる面積設定がなされている点に少なからず驚かされますね。
先日ご紹介したばかりのプラウド芝公園も69~77㎡の多くが2LDKになっており驚きましたが、あちらには50㎡台中盤の一般的な2LDKはなく、面積差は小さかったですがこちらは2LDKの面積差としては異常と言える水準になっています。

というわけで「今風」なこの2LDKですが、面積にけしてゆとりがあるわけではないので玄関廊下はコンパクトにすることを努めており、この面積ながらLDをしっかりと10畳超確保しているのは悪くないでしょう。

LDの入口ドアが結構玄関寄りに設計されており、LD内に実質的な廊下部分が大きめに混入している感は否めないのですが、そういう意味で言うとこのプランには「廊下」がないんですね。

このLDドアから玄関側に出た部分は「廊下」ではなく記載の通り「エントランスホール」なのです。
エントランスホールにトイレがあると考えると何か違う気がしますが、当物件は玄関の下足スペースと廊下との間に框が存在しておらず、玄関ドアからこのLDドアまでの間は天然石の床材がフラットに敷き詰められている形となっています。

ホテル業がメインのアパのマンションで採用されることの多いこのノン框仕様ですが、高級賃貸物件(外国人エグゼクティブ需要が多い)などでは結構頻繁に見かけますし、プラウド六本木でも採用されていたように高額プラウドではホテルライクなこの形を定番としていく感じなのでしょうか。

洋室には柱が大きく食い込んでおり、4.3畳でこの形だと使い勝手には疑問が残りますが、全体で言えばまずまずバランス良く纏まっている感のあるプランではあるでしょう。バルコニーが奥行最大2mあるのも良い材料です。

坪単価は予定価格で約440万円。同階の76㎡の2LDKと大差なく物件内では下限の水準となるのですが、あかつき公園を向いているとは言え、下限がこの水準になるとは思いませんでしたね。ここは高くなると噂では聞いていましたが、本当に高い・・・。前回の記事でプレミアムプランには100㎡超のプレミアムが乗っかっていると書きましたが、この物件の場合、そもそものベースとなる単価が高いことも否定できませんね・・・。

ブランズ明石町の下限はここよりも15%以上安いですが、「その差」を納得させるだけの材料が正直見当たりません。ブランズ明石町が分譲開始した昨年6月頃と比べて市況はむしろ悪化している感がありますし相場自体も気持ち下がってきている状況ですからね・・・。
ちなみに、プレミアムプランとは異なり9階以下の一般フロアは最大天井高も2.5mと一般的なものですし、下がり天高も約2mとごくごく普通の構造です。

設備仕様面は、少戸数でもディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、LDビルトインエアコン、天然石とタイルを用いた浴室などそれなりのものにはなっていますが、この単価であれば当然でしょう。

管理費は360円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザ-付ですので総戸数32戸というスケールからするとリーズナブルに感じます。
駐車場は全13台で身障者用1台を除いた12台が機械式となります。

【グラン第2弾!大手デベに対抗できるか】ヴェレーナグラン浦和仲町7階68平米5,698万円【坪単価275万円】 | topページへ戻る | 【100㎡超プレミアムはここまでか】プラウド銀座東12階101平米17,400万円台(予定)【坪単価約572万円】

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