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【南面絶好の10年ぶりのコンパクト】グローベルザ・国分寺クリスタ10階45平米4,598万円【坪単価335万円】
2017-02-20

グローベルザ・国分寺クリスタ。

国分寺駅徒歩5分の15階建総戸数36戸のレジデンスです。

国分寺の駅前はここ数年大手デベブランド物件が席捲している状況ですので、駅徒歩5分圏内の物件自体は何ら珍しくはないのですが、当物件はそれを加味してコンパクト主体としているので、一応は差別化されているということにはなるでしょうね。
ホームページにあるように中央線の国分寺駅周辺エリアでは約10年ぶりの平均専有面積50㎡未満(30㎡未満の投資マンション除く)の物件となるということです。

ここ1~2年で分譲されているプラウド国分寺ザ・パークハウス国分寺緑邸シティタワー国分寺ザ・ツインなどを見ても明らかなように中央線のこの界隈というのは駅近であっても基本的にファミリータイプ需要が中心となりますので、そこに「約10年ぶりのコンパクト!」とアピールされることの疑問というのは少なからずあるのですが、晩婚化・未婚化により1人世帯がどんどん増えて言っているのは周知の事実であり、こういったマンションに一定の需要があるのも確かなことなのでしょう。
ザ・パークハウス国分寺プレイスには50㎡台はありましたが40㎡台まではありませんでした。また、シティタワー国分寺のイーストには40㎡台もありますが、価格帯は全然違うでしょう・・・。当物件は30~40㎡台のみの構成ですのでモロに「そこ」を狙いうちした形ですね。

当物件の立地は北口徒歩5分です。北口は言わずもがなでシティタワー国分寺ザ・ツインを含む再開発が進行中です。もう少し先にはなりますがその再開発エリアから北には都市計画道路(仮称中央通り)が予定されており、さらに街が賑やかかつ便利になるであろうことが期待されるエリアと言って良いでしょうね。

設計はフォルム建築計画研究所、施工はCMCとなります。CMCはグローベルシリーズに携わることが多いですね。

30~40㎡台の総戸数36戸という小規模、かつ、敷地形状ゆえに2~4階までは1フロア4戸が「2戸+2戸」に共用廊下で分離されたような形状となった物件で、14階建の部分は1フロア2戸という形となるのでスケール感は感じにくいかもしれません。ただ、デザインに拘る傾向のあるグローベルシリーズということでモノトーン調のシックな外観、柔らかなで高級感のある印象のエントランスホールなど、それなりに価格帯を意識している様子は伺えますね。

公式ホームページ
IMG_0035[1]
お部屋は45㎡の2LDK、南角住戸です。上層階の南の角住戸で、南方向は当物件の低層棟(4階建)と同様の高さまでしか建物を建てられないエリアとなるので半永久的に日照及び眺望が保たれるであろうポジションとなります。駅前の利便性と環境面を両立させた好ポジションと言えると思います。そういう意味ではむしろファミリータイプが適していたという見方もできるかもしれませんが・・・。

間取り的には50㎡未満どころか45㎡ちょっとしかないかなりの狭小2LDKということになります。最近はブリリアタワー八王子なんかもそうであったように2LDKであっても50㎡を切るレベルのものが中央線沿線でも見られるようになってきていますね。
住宅ローン控除の観点から言うと疑問でしかないこのような狭小2LDKですが、ブリリアの小さな2LDKは結構人気あるみたいですし、この物件のように45㎡まで絞ると住宅ローン控除の要件を満たすおおよそ53㎡程度(登記面積だとおおよそ50㎡超)のプランと比べかなりグロス価格が安く出来ることによる売主側(販売側)のメリットは少なくないのでしょう。

当プランは洋室2の引き戸を開け放つことで1LDK的に使うことも十分に可能ですし、このぐらいの面積を望んでいる方にとっては2LDKとして小さいことはあまり気にならないのかもしれませんが、1LDK・2LDKに関係なく廊下が少々長くなっている点には注意した方がよいかもしれないですね。

角住戸らしい玄関位置となった物件でLDの入口ドアが結構玄関寄りにあるのでLD内の実質的な廊下部分を含めると専有面積のわりに廊下がかなり長めのプランということになると思います。

LD畳数には廊下が多分に含まれていますし、そもそもLDKで一括表記しているので数字上はそれほど小さく見えないかもしれませんが、隣の洋室2と比べていただけると分かるようにLDだけだと5畳ちょっとぐらいしかないものと思われます。

一方で、ウォークスルークローゼットを採用しており、室内に回遊動線が生まれたことで空間を広く感じることが出来そうなのは+ですね。

また、当プランの浴室は1416です。40㎡台でも最近は1216や1317が主流ですし、当物件は30㎡台のプランでも1416が採用されているのは悪くないですね。

坪単価は335万円。駅距離の似た物件で比較すると、ザ・パークハウス国分寺緑邸よりは安く、プラウド国分寺とほぼ同じ水準ということになるでしょうか(物件内で条件の良い住戸との比較)。
ブランドやスケールでは大きく見劣りはしますが、30~40㎡台は60~70㎡台よりも単価高となる傾向があるのも事実ですので、相場並という感じではあるでしょうか。南面条件の良さが少なからず価格に反映されている水準ですので、日中家にいることが少ない方にとってはこの単価水準はあまり良いものではなさそうですが・・・。

設備仕様面は、浴室照明がダウンライトだったり、トイレ手洗いカウンターがついていたりとグローベルシリーズらしいデザイン面への拘りは感じますが、食洗機や水回りの天然石天板仕様などがないのは単価帯からすると物足りなさがあります。少戸数のためディスポーザーも当然ありません。

管理費は351円/㎡。ディスポーザーはありませんが、30~40㎡台で総戸数36戸というかなりの小規模物件となるので少々高額な水準となっていますね。ちなみに、当物件は1~4階までは外廊下ですが、1フロア2戸となる5~14階は内廊下になっています。
駐車場は全6台で屋外の機械式となります。

【フラット設計×玄関に洗濯機置場】ザ・パークワンズ品川戸越11階25平米2,820万円【坪単価373万円】 | topページへ戻る | 【共用部と専有部のギャップが・・・】蘆花公園ザ・レジデンス1階73平米6,588万円【坪単価300万円】

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