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【フラット設計×玄関に洗濯機置場】ザ・パークワンズ品川戸越11階25平米2,820万円【坪単価373万円】
2017-02-20

ザ・パークワンズ品川戸越。

戸越駅及び戸越銀座駅徒歩6分、不動前駅徒歩13分、五反田駅徒歩15分の13階建総戸数84戸(事業協力者住戸17戸含む)のレジデンスです。
戸越銀座駅と同じ池上線なので表記こそされていませんが、大崎広小路駅なんかも徒歩10分程度で利用できるであろうポジションとなります。

目の前が中原街道、かつ、首都高目黒線の終点というポジションで交通量が多く騒音には事欠かないという難点はありますが、自転車を利用すれば山手線(五反田駅)まですぐのポジションですし、戸越銀座商店街はもちろんのこと、武蔵小山パルム商店街も徒歩圏なのも嬉しい要素の1つではないでしょうか。

言及する順番が逆になってしまった感もありますが、当物件は先日紹介したザ・パークワンズ千代田佐久間町と同時リリースされたザ・パークワンズシリーズの第1弾物件で三菱ブランドながら投資ニーズをメインターゲットとしたマンションとなります。

こちらは20㎡台中心で広いものでも40㎡ちょっととなるのでザ・パークワンズ千代田佐久間町よりもさらにコンパクトな印象が強いものとなっています。前述の通りの立地条件でありファミリーに向いている立地とは言えないため、このようなプランニングが適しているという判断なのでしょうか。

プランとしては全戸南東向き(中原街道に背を向けている)でしかも中原街道側となる共用廊下は内廊下設計を採用しているので、一度物件内に入ると大通り沿い・首都高沿いであることを忘れさせてくれるものとなっているので、そういう意味では投資向けに拘ることなく「ザ・パークハウス」としてもっと専有面積の広いプランを用意するという選択肢もあったのではないかと思わなくもないですが、こういったコンパクト物件ゆえに「内廊下が活きる(内廊下が差別化要因として輝く)」というのもあるのかもしれませんね。

設計・施工は木内建設です。千代田佐久間町はかなりの小規模物件であるためか自社グループのハウスメーカー三菱地所ホームを起用していましたが、こちらはスケールが全く異なりますし三菱地所物件の施工実績が非常に豊富な木内建設が起用されています。デザイン面も木内建設が担当しているのかと思いきや南條設計室が行っているようでザ・パークワンズ第一弾物件らしくクオリティの高さを感じることが出来るものとなっています。

共用廊下(内廊下)側が中原街道に面しており手抜きすると目立ってしまうがゆえに力を抜くわけにはいかなかった、という事情もあるのでしょうが、理由はどうあれいわゆるワンルーム投資マンションとしてはかなりパフォーマンスの高いものとなっている点に好感が持てますね。

床は千代田佐久間町同様で直床ではありますが・・・。

公式ホームページ
IMG_0149[1]
お部屋は25㎡の1K、南東向き中住戸です。南側には10階建のボナール戸越があり、この階数でも視界に多少影響はありますが、日照はもちろん良好ですし、物件内でも条件の良いポジションとなります。

間取り的には1Kタイプですので多く語る必要はないでしょう。
ただ、当物件の中ではワイドスパンにあたるプランでワイドスパンであるがゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短めに出来ているのは好材料でしょう。千代田佐久間町もそのような傾向がありましたし、いわゆる投資マンションにしては間取り面に配慮している方と言えるでしょう。

当物件は全戸南東向きとするのにお誂え向きな敷地形状をしており、奥行を短めにしても全戸南東向きを無理なく実現できているのが素晴らしいと思います。
正方形に近い敷地形状であったならば南東向きと北西向き(中原街道向き)とする必要があったでしょうからね・・・。

バルコニー側も共用廊下側も柱がアウトフレーム化されていないあたりはやっぱり投資マンションだなぁ・・・という印象になってしまいますし、玄関前にアルコーブ的な凹みが一切ない内廊下設計も残念ではありますが、ワンルーム中心の投資マンションという物件属性からするとこれもやはり当然と言うべきパフォーマンスにはなるでしょうね。

一方、玄関には框がなく玄関と廊下が一続きとなったタイル貼となっている点はスタイリッシュでとても良いですね。こういった広さの物件は下足スペースが狭くなりがちですが、好み次第で柔軟性のある使い方が出来ます。
近年、外国人需要も少なくない高級賃貸物件ではこのようなホテルライクなフラット設計が増えていますし、当プランは玄関を入ってすぐのところに洗濯機置場があるというのもそのあたりを意識してのものでしょうか。

坪単価は373万円。低層階でも350万円を越えているようですし、いわゆるザ・パークハウスとは異なり面積を絞ったものとなりますので、単価が高めに出るのは仕方ないところでしょう(ファミリータイプ中心のザ・パークハウスだったらこの単価での分譲は難しいはず)。
いわゆる投資マンションデベロッパーが分譲する投資マンションよりはグレード感が高いのは言うまでもなく、リリース当初想定していたよりは目に優しい水準になっている印象もあります(この水準であっても表面利回り5%取るのは簡単ではないでしょうが)。

ただ、千代田佐久間町同様で設備仕様面は基本的には賃貸仕様であり、三菱ブランドらしさは少ないです。
水回り天板こそクオーツストーンですが、ディスポーザーも食洗機もついていません。この広さであれば床暖房がついていないのは気になりませんがせめて40㎡台の住戸にはついていて欲しかったですね。

管理費は361円/㎡。千代田佐久間町よりもかなりスケールがある分、一般的な範疇に出来ています。ディスポーザーはありませんが、内廊下でこの水準であれば許容範囲ではあるでしょう。20㎡台中心とは言え総戸数84戸という結構なスケールがあるので(エレベーターは1台ですし)、欲を言えば300円台前半ぐらいに抑えて欲しかった感はありますが。

駐車場は全4台でいずれも平置となります。総戸数に比して少ないですが多くが20㎡台の物件となりますので違和感はありません。

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