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【設計・施工は三菱地所ホーム】ザ・パークワンズ千代田佐久間町10階50平米6,440万円【坪単価424万円】
2017-02-15

続けて、ザ・パークワンズ千代田佐久間町。

設計・施工は三菱地所ホームです。一般のゼネコンでなく自社グループのハウスメーカーを起用してくるとは少々面食らいました。
スミフさんも最近は自社グループのシスコンで施工する物件が増えていますし、大手デベにもそういう時代がやってきているということなのでしょうか。

小規模物件ですので技術的には何ら問題ないはずですし、ハウスメーカーとは言え三菱の冠を掲げているわけですからむしろ安心感もあるのではないかと思いますが、前回の記事でもちらっと述べたように二重床でなく直床を採用しているのは面食らいましたね・・・。

投資ニーズをターゲットとしたマンションですし「コンパクトプランが中心なので水回りの移動等は考えにくく将来的な大規模リフォームを想定する必要はないだろう」という理由での直床なのかもしれませんが、下で紹介するようなそこそこ広さのあるプランも存在しているわけですし、この単価帯の物件であの「歩行感」はどうかと・・・。

デザイン面は総戸数27戸のかなりの小規模物件ということで特筆すべきほどのものはないのですが、中住戸にもFIXサッシを採用したことで外観はまずまず見映えするものとなっていますし、内廊下設計なのも良いでしょう。

「品川戸越」も内廊下設計ですし、そもそも三菱さんは賃貸マンションブランドの「ザ・パークハビオ」でも内廊下率が非常に高いです。分譲(実需)以上に賃貸で内廊下の優位性を少なからず感じているがゆえの設計である可能性が高いですね。

前回のザ・パークワンズ千代田佐久間町

公式ホームページ
IMG_0148[1]
お部屋は50㎡の2LDK、北西角住戸です。北側道路の向かいは日本通運で高い建物はなく、タワーレジデンス東京あたりまで視界抜けがあります。北西方向には三井記念病院が聳えていますが、その手前には和泉公園が一望できる物件内でも条件の良いポジションとなります。

間取り的には物件内で最も条件良いポジションに相応しい最も専有面積の広いプランとなっています。ただ、壁芯での50㎡ですので当然住宅ローン控除は適用出来ませんし、「投資」を強く意識したプランニングということになるでしょう(出口(売却)を考えた場合、実需をターゲットとした方が有利なのでそういう意味ではやはり住宅ローン控除が適用できるに越したことはないのですが・・・)。

55㎡ぐらいある2LDKであればLDだけで10畳確保することが可能なのですが、当プランはそれよりも一回り小さな2LDKということでLDKで10.8畳という広さになっています。LDだけだと7~8畳という水準で少々手狭感がありますね。

LDには高さのあるコーナーサッシ(腰高窓ではない)が採用されており、開放感がありますしベッドルーム2の引き戸を開け放つことでつなげて使うことも可能でしょうが、引き戸が完全に開くわけではありませんし、LD自体の形が今一つなのでそのあたりの使い勝手も少々気になるプランですね。

よくあるL字キッチンとは少し違う角がえぐられたキッチン、かなり変わった形状のウォークインクローゼットなど、限られた専有面積の中でギリギリのやりくりをしている様子が嫌が上にも伺えてしまうという側面もあるのですが、キッチンとベッドルームの境の部分にも連窓サッシを施すなど、角住戸らしく開口部(採光)を重視した設計となっている点は評価出来るでしょう。
わざわざこの部分に連窓サッシを採用するって凄いです・・・。

坪単価は424万円。先ほどの低層階25㎡と全く同じ水準であり、面積が広いなりに単価を抑えてはいるようです。しかしながら設備仕様面(以下、参照)はいわゆる賃貸仕様で床暖房さえもない悲しいものですし、前述の通りの直床物件でもありますので、20~30㎡台よりも安価な水準になるのは当然でしょうね。
この面積帯の住戸は周辺の「いわゆる実需向けの分譲賃貸」と比較されることが多くなるわけですので、この設備仕様面の弱さは少なからず影響があるでしょう。

一昨年分譲のプレミスト千代田神田佐久間町は平均坪単価約340万円でそこから1割程度は相場が上昇していることを考えると上層階角住戸のこの水準は相場の範囲内という印象ではあるのですが、三菱ブランドとは言えいわゆる投資マンションでブランド感は高いとは言えませんし、この悲しい設備仕様面を考えると割高感があるのは否めません。

設備仕様面は、超小規模なコンパクト住戸中心のマンションなのでディスポーザーがないのは仕方ないにしても食洗機もないのは残念です。クオーツストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどがついているのは三菱ブランドのせめてものプライドという感じでしょうか。
賃貸を想定しているため全室にエアコンが標準装備されているのは有難いことですが、当然壁掛けとなります。

管理費は539円/㎡。超小規模ながら内廊下設計を採用していることもあるでしょうが、ディスポーザーもないのにこの水準というのはちょっと厳しいですね。三井さんのパークリュクスの管理費が高いのは常々言及していることですし(管理費ランキング2013)、同属性のこの物件がこのような水準となるのも予想されていたことですが、この水準ではお世辞にも投資向きとは言えないわけでもう少しなんとかならんのかなと・・・。

ちなみに駐車場はありません。

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