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【狭小だがツボを押さえた好プラン】ガーラレジデンス綱島アヴェニュー2階73平米3,800万円【坪単価173万円】
2017-02-18

ガーラレジデンス綱島アヴェニュー。

綱島駅徒歩23分の7階建総戸数60戸のレジデンスです。
かなり駅距離のあるポジションではありますが、最寄りのバス停までは徒歩2分でそこから綱島駅はもちろんのこと、川崎駅や鶴見駅、さらには新横浜駅までもアクセスすることが可能です。

一昨年分譲のガーラレジデンス綱島リバープレイスよりもさらに駅が遠くなりますし、幹線道路沿いになってはしまいますが、同様にイオン至近、トレッサ横浜までも徒歩10分程度というポジションになるので買物利便性は高いですね。ここなら湯けむりの庄にも毎日行けるし・・・。

新綱島駅やTsunashimaSSTは綱島駅同様に距離のあるポジションなので、出来ても生活は大きくは変わらないそうな気もしますが、当物件は1戸あたり3台という全180台の駐輪場が用意されており家族みんなが自転車を利用しやすい環境となっている点には好感が持てますね。

公式ホームページ
IMG_0151[1]
お部屋は73㎡の4LDK、南西角住戸です。南側は駐車場なので2階でも視界抜けがありますし、西側も戸建住宅なので圧迫感はなく非常に日照時間の長いポジションとなります。
当物件は建物1階部分の多くが駐輪場及び駐車場となっているので、2階住戸は階下への騒音を気にしなくて良いというメリットもあるでしょう。

間取り的には全戸西向きの物件内で唯一南に面した住戸となることもあり物件内で唯一の70㎡超のプランニングが採用されています。前出のガーラレジデンス綱島リバープレイスも60㎡台前半が中心でしたのでこの物件がさらに狭小になった印象こそないのですが、このプランの次に大きなものは65㎡の北西角住戸、それ以外は60~63㎡と近年の狭小トレンド下においてもかなり面積を絞ったプランニングが印象的な物件となっています。

72㎡あると言っても3LDKでなく4LDKなのでやはり狭小プランの1つにはなるのだとは思いますが、洋室4の引き戸を開け放てば3LDK的に利用することが可能ですし、角住戸にしては比較的効率的なプランとなっているので専有面積のわりに居室畳数が比較的確保されている点に好感の持てるプランでもありますね。

玄関前に門扉付の大きなポーチが確保されたことで玄関が共用廊下から深い位置に設計出来ているため、玄関位置が優れており効率的な廊下設計が可能となっているのです。

この廊下の長さで洋室3室及び洗面所がノンリビングインというのは立派ですし、柱の食い込みもほどんとないので有効面積が大きいのは間違いありません。

専有面積に占める居室畳数割合は75.5%((10.5畳+3.2畳+6.1畳+5.0畳+5.0畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷72.56㎡)とやはりかなりの高水準となっています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

LDの入口付近のデッドスペースも小さいですし、仮に73㎡の3LDKと考えた場合LD+洋室4で14.5畳もあるのですから明らかに専有面積以上のゆとりのあるプランということになります。一般的な73㎡の3LDKはLDで12畳あればいい方ですので。

収納は多少少なめではありますが、下手にデッドスペースの大きいウォークインタイプが設計されているのではなく壁一面の収納(洋室1)となっている点も評価出来るでしょう。
このプラン以外の浴室は1317になってしまっているのでファミリータイプとしては少々苦しい印象がありますが、このプランはしっかりと一般的な1418を確保出来ていますし、今風の狭小4LDKながらツボを押さえた好プランではないでしょうか。

坪単価は173万円。同階中住戸と同じもしくは気持ち安いぐらいの水準であり、中小デベらしいグロスの嵩みに配慮した価格設定となっています。大手デベであればこのぐらいのグロスの嵩み(4,000万円に達していない)はモノともせず、低層階とは言え物件内では貴重な「南向き住戸」ですので、中住戸(西向き)に比べ5%程度単価高の設定になっていてもなんら不思議ではないんですけどね。

角住戸の間取りは中住戸に比べ廊下が長くなることも少なくないのでそういった面(有効面積)を加味して角住戸の単価を弱めにするケースもありますが、当物件はそれも当てはまりませんので。

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