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【駅距離はあるものの絶好の南面条件】ファインスクェア世田谷弦巻Ⅱ2階67平米5,950万円【坪単価295万円】
2017-02-28

ファインスクェア世田谷弦巻Ⅱ。

上町駅徒歩10分、桜新町駅徒歩15分の6階建総戸数22戸のレジデンスです。

桜新町駅から真北に向かい世田谷通りの手前となるポジションに誕生する物件です。大通り沿いではないという利点はありますが、かなり細い道を入った先の隠れ家的なポジションの敷地でいかにも中小デベ物件らしい立地条件ということにはなるでしょう。

細いと言っても車が通行できる幅があるので当物件にも駐車場が3台用意されてはいますが、オープンハウスさんがオプレジを建てていたら駐車場は作らなかったのではないかと思うような立地ですね。

敷地の一部が第一種低層住居専用地域にかかっていることからも分かるように駅距離があるだけのことはあるかなり落ち着いた立地条件で南面が戸建を中心とした低層住宅街となるのが当物件の最大の長所でしょう。

設計はクレオ一級建築士事務所、施工は志多組です。
どちらもファインスクェアシリーズでの実績が豊富ですね。近隣のファインスクエア世田谷弦巻(Ⅰの方ね)も志多組の施工でした。

天然石を豊富に用いたゲート風のエントランス意匠や一部が打ちっぱなしなった外壁など、小規模物件ながら価格帯なりの高級感を意識している様子が伺える物件です。

公式ホームページ
IMG_0152[1]
お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。2階なので視界抜けこそありませんが、前述の通り周囲は戸建住宅が中心となりますので、日照は何ら問題のない落ち着いた環境が享受できるポジションとなります。

間取り的には中小デベ物件らしく面積を絞った印象のあるプランですね。
LDのドア位置をかなり玄関寄りにすることでLD畳数を水増ししているため居室畳数的には専有面積の小ささが感じにくいものとなっていますが、15.2畳表記のLDK(LDだけだと12畳ぐらい)の2畳超は事実上の廊下となることに注意が必要です。

ただ、柱の食い込みがほとんどないプランなのでそういった面での面積消費は少なく済んでいますし、洋室2の引き戸が6枚ものサッシで構成されている点は注目すべきでしょう。

こういった横長リビングプランにおいて、このような位置にリビングインの洋室が隣接しており引き戸を開くとLDと一体利用が出来るようになっていること自体は近年のトレンドの1つです。したがって、非常に多くの物件で採用されているのですが、それらは大概が5枚(2+3)の引き戸となっており、このプランのように6枚の引き戸となっているケースは非常に稀ですね。

しかも片側はクローゼットの脇にしっかりと扉を収納できるようになっていますし、このタイプの洋室でここまでLDとの一体感を高めることが出来ているものというのは非常に少ないです。引き戸を開くことでLDの入口付近の実質的な廊下部分も洋室2の一部のような空間になりますし、67㎡のプランにしては空間的な広がりが得やすいプランと言えるでしょうね。

浴室が1418でなく1317なのは残念ですが、専有面積のわりに収納が結構充実したプランですし、小さいながらも玄関前に門扉付のポーチがあるのも嬉しいですね。

坪単価は295万円。上層階になると南面が抜けてくるため坪単価300万円を越えてきますが、低層階だとギリギリ300万円を切りますね。同じような駅距離のファインスクエア世田谷弦巻は2013年というマンションがまだまだ安かった時期の分譲ながら平均坪単価約280万円という水準だったことからも分かるように目立って価格が上昇しているわけではなく日照及び環境面重視の方にとってはまずまずの水準でしょうか。
世田谷線ではありますが、一応は最寄駅まで徒歩10分圏内ですしね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見当たりません。食洗機こそついていますが、トイレ手洗いカウンターはありませんし、この界隈の物件としては物足りない印象となります。
設備面のコストを抑えて販売単価を抑えている面も少なからずあるのでしょう。

管理費は157円/㎡。外廊下のディスポーザーなしではありますが、総戸数21戸という小規模物件とは思えないリーズナブルな水準ですね。管理も「巡回」ではなく「通勤」ですし駐車場も機械式(3台)ですので、ちょっと心配になるぐらい安いです。
もちろんこの管理費でしっかりと管理してくれるのであれば非常に魅力的ですね。
同時分譲となるファインスクェア世田谷若林はこの物件よりもさらに小規模となるので186円/㎡にはなりますが、それでもやはり一般的な物件と比べ安いですね。
管理会社は東急コミュニティーグループのコミュニティワンとなります。

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