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【これでは長谷工が可哀想】蘆花公園ザ・レジデンス90平米9,968万円【坪単価366万円】
2017-02-19

蘆花公園ザ・レジデンス。

芦花公園駅徒歩6分(フォレストコート。ブライトコートは徒歩7分)、千歳烏山駅徒歩10分の総戸数389戸の大規模レジデンスです。
フォレストコートが9階建総戸数280戸、ブライトコートが8階建総戸数109戸となります。

いつになったら分譲開始するのだろうか・・・と思っていましたが、完成まで1年を切ったこの段階でようやく第1期開始となります。
第1期は80戸(=53戸+27戸)と約2割の進捗率ということでおそらく即日完売とはならないであろうことを考えるとかなり厳しい状況のようですね。

ただ、千歳烏山駅前のザ・パークハウス千歳烏山グローリオが需要をかなり枯渇させてしまったことがここの販売にかなり影響を与えていると思いますし、マンション販売に目に見えて陰りが見え始めたころにリリースされた物件で当初の予定価格が高すぎたことで客離れを起こしてしまった典型的なケースと言えるでしょうね。

当初の予定価格よりは当然ながら下がりましたし、この界隈では随一の大規模ランドマークレジデンスとなる存在ですので、この価格帯になれば検討余地のある物件だと思うのですが、属性の近い大規模レジデンスであるプラウドシティ阿佐ヶ谷も厳しい状況ですし、こういった大規模物件はスタートで失敗すると本当に大変ですね・・・。

当物件は三菱×野村×セコムということでザ・パークハウス千歳烏山グローリオの2社にプラウドシティ阿佐ヶ谷の野村さんが加わった形です。そのような経緯があるのでいずれのデベもこういった属性の物件を欲する顧客を枯渇させてしまっている面もあるのかなと。
当物件の購入者には近年話題のバディスポーツ幼児園(世田谷校)の優先入園権がついてくるそうですし、いずれにしろ様々なアプローチが必要だということでしょう。

立地は言うまでも無く世田谷区×京王線沿線では随一と言って良いぐらいの好立地です。そこまで駅に近いわけではないですが千歳通りを一直線に南下するだけの道程は買物利便性抜群、かつ、とても心地良いものですし、当物件の敷地は第一種及び第二種中高層住居専用地域の南端にあり、当物件は8~9階建という高さを出せつつも隣接する南側敷地が第一種低層住居専用地域ということで半永久的に南面からの日照及び眺望が確保されるというプレミアムなポジションとなります(フォレストコートはブライトコートが南側になってしまうわけですが)。

蘆花恒春園には公園内保育所が予定されているということもありますし(時期は未定)、子育て世代にとっても魅力の多い立地でしょう。

公式ホームページ
IMG_0154[1]
お部屋はブライトコートの90㎡の4LDK、南東角住戸です。まさにその第一種中高層住居専用地域の南端に位置するプランでこの上層階からの南面条件は本当に贅沢なものとなります。

ただ、間取りは・・・。
その優れたポジションに胡座を書いてしまった感じなのでしょうか・・・これでは私のようなオタクでなくとも残念に思う方が多いと思います。せっかくの角住戸なのに・・・。

このようにした方が廊下は短く出来るでしょうし、洋室4室全てに開口部を設けるためにはこのようにせざるを得なかったということも言えなくはないのですが、百歩譲ってLDが二面採光でなかったとしても(角位置になかったとしても)、なぜにこんなに南面の開口部が制限されているのか・・・。

連窓サッシが採用されているのは救いではありますが、連窓サッシにする意味があったのか???というほどの幅及び大きな方立てですし、サッシ高も2mを遥かに下回る水準でしかなく疑問でしかありません。

洋室3や4の引き戸を大きく開け放ちLDと違和感なく一体利用が出来るかというとそんなこともないですし、とにかく工夫のないコスト削減としか感じないプランにげんなりしてしまいます。

デベのコスト削減色が強く出た結果である可能性が高く、これではある意味長谷工さんが可哀想ですね。長谷工だからだ・・・みたいに言われかねません。
読者の方であればお分かりいただいているかと思いますが、長谷工さんはデベロッパーの要求に応じてカメレオンのように様々なパフォーマンス及び技術を発揮できるゼネコンです。近隣のオーベル蘆花公園(段差付きPRCスラブ工法、壁内蔵梁工法によるサッシ高2.1m、さらにパークレジデンスの最上階は足元から天井間際までの2.4mサッシ)、ルネ世田谷千歳台アユミエ(扁平梁、扁平柱、サッシ高2.3m)、最近だと三菱色の強いザ・ガーデンズ東京王子(柱をオフセットしたBe-Next L及びハイサッシ2.2m)などが素晴らしいパフォーマンスだっただけに余計にここが残念に感じてしまいます。

ほぼ億ションなのにポーチ的な凹みのない淡泊なエントランス周りにも物足りなさがありますね。

坪単価は366万円。戸境はペラボーですし、この構造でこの単価は高いと言いたいところですが、当物件の平均坪単価は結果として330万円程度だと思いますし、結局はこのご時世なりに違和感のない水準となりました。個人的にはもっと構造面や間取り面が価格に反映されて欲しいとは思っていますが(毎日ブログ書いている理由の1つです(笑))、立地や住戸位置が価格を決める最も大きな要素であるのは当然でこの物件及び住戸の優れたポジションを考えたらこのような単価水準になることには違和感はないですね。やっぱり残念には思いますけどね・・・。

【共用部と専有部のギャップが・・・】蘆花公園ザ・レジデンス1階73平米6,588万円【坪単価300万円】 | topページへ戻る | 【価格帯以上の高級感のあるデザイン】ガーラレジデンス綱島アヴェニュー3階62平米3,410万円【坪単価182万円】

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