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【共用部と専有部のギャップが・・・】蘆花公園ザ・レジデンス1階73平米6,588万円【坪単価300万円】
2017-02-19

続けて、蘆花公園ザ・レジデンス。

設計は長谷工×IAO竹田設計、施工は長谷工×不二建設です。不二建設は長谷工の子会社です。
オーベル蘆花公園やルネ世田谷千歳台アユミエではほぼ完全にアウトフレーム化されていた共用廊下側の柱がガッツリと食い込んでいることにげんなりしてしまう物件ですが、それ以上に総戸数387戸もありながら単調な田の字ベースのプランばかりという点に勿体なさを感じずにはいられません。

ザ・パークハウス千歳烏山グローリオの記事でも同様のことを書いた覚えがあり、このエリアでは仕方ないのかもしれませんが、南向きでない物件内で条件の芳しくない住戸にはワイドスパンを採用するなどの工夫はあってしかるべきだったのかなと・・・。
個性があるとは言えない389戸をこの価格帯で売るのって凄く大変なことですよねぇ・・・。

そもそも当物件は敷地面積15,000㎡もの大きさがありながらも空地率は約50%と今一つな感じで少々詰め込み感が強いものとなっています。東西に長い敷地形状なので比較的南向き住戸率が高く出来てはいるのですが、フォレストコートの南向き住戸の半分程度の住戸はブライトコートに視界を妨げられますし、空地の大半が機械式駐車場というのも残念です。

パークシティ浜田山桜上水ガーデンズ、はたまたプラウドシティ阿佐ヶ谷のように地下駐車場にしてくれたらどんなに良かったか・・・。

フォレストコートとブライトコートの中央を貫く並木道、敷地北側の烏山川ふれあい散歩道(敷地外)などは自然を感じることが出来るものでこのエリアの物件ならではの環境の良さを少なからず感じることが出来るのも事実なのですが、このスケールの物件としては敷地内の緑のインパクトは弱いと言わざるを得ません。

長大な庇と格子上のスクリーンの対比が印象的な優雅な車寄せのあるエントランスなどは大規模物件ならではのとても素敵な空間で抑えるところは抑えて来ている印象があるのですが、そうであるがゆえに余計に専有部やプランなどとのギャップを感じてしまったりもしますね。このあたりは野村プラウド感が強く出ている感じかな。

ちなみに、東京都マンション環境性能表示は建物の長寿命化だけが★2つで他4項目は★3つと準パーフェクトであることからも分かるように「断熱性」や「みどり」なども一定以上のパフォーマンスを有してはいるんですけどね。

前回の蘆花公園ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_0161[1]
お部屋はフォレストコートの73㎡の3LDK、南向き中住戸です。位置的には中住戸ですが、当プランの西側はフォレストコートのガーデンエントランスで共用部となります。そういうポジションであることもあり、専用庭の西側がえぐれてはいるのですが、それでも奥行は最大6.1mありますし、並木道に面した車などの通らない魅力的な専用庭住戸ということになります。

30mぐらい先には8階建のブライトコートがあるので、冬場の日照には多少影響がありそうですが、南西方向からは日照が得やすいポジションですし、こういった大規模物件だからこそ実現する「内向き」の環境良好な1階住戸ですね。
最近だとクレヴィア調布国領にも似た属性のプランがありました。

間取り的には専用庭以外には大きな特徴はないですね。
やはり幅・高さ共に物足りない開口部と共用廊下側の柱の食い込みが残念に感じてしまいます。
当物件は平均専有面積75㎡超というプラウド色の強い「豊かな面積戦略」が採用されており、当プランは物件内ではやや小さな部類にはなるのですが、近年の一般的な中住戸に比べるとむしろ大きい方ですし、その面積を活かした充実した収納は評価して良いでしょう。

また、柱の食い込みは大きいながらも玄関前がそれなりに凹んでいるのは救いでしょうね。扉を開けても共用廊下の人の行き来を邪魔しないだけの奥行がありますし、来客時にベビーカーぐらいは置けるでしょう(このプランはガーデンエントランスの隣で人通りが結構多そうですのでこの凹みがあるのとないのとでは全然違うと思います)。

坪単価は300万円。日照が完璧では無いとは言え、南向きの魅力的な専用庭付住戸でこの単価ならば悪くないでしょう。当初からこの価格にしておけば状況は全然違ったものになったのではないかと・・・。かなり駅距離のあるルネ世田谷千歳台アユミエでさえ平均坪単価約290万円となるのが近年の相場ですんで・・・。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、クオーツストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターと最低限のものはついていますが、なぜにトイレがキャビネット型なのか・・・。トイレ手洗いカウンターがサイドにあるのにキャビネット型・・・。チグハグ感ありまくり・・・。

管理費はフォレストが263円/㎡、ブライトが269円/㎡です。ブライトの方がスケールが小さいことが影響した結果でしょうか。外廊下ですがディスポーザー付ですし、24時間有人管理にコンシェルジュサービスもついてこの単価ならば許容範囲内でしょうか。
共用施設はラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、キッズルームと一般的なものがそろっています。

駐車場は全142台(フォレストコートが132台、ブライトコートが10台)で機械式です。ブライトコートやたらと少ないし、全体でも附置率は4割未満であることを考えるとやはり地下駐車場が良かったですよね・・・。

【南面絶好の10年ぶりのコンパクト】グローベルザ・国分寺クリスタ10階45平米4,598万円【坪単価335万円】 | topページへ戻る | 【これでは長谷工が可哀想】蘆花公園ザ・レジデンス90平米9,968万円【坪単価366万円】

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