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【東に大横川親水公園】クリオラベルヴィ錦糸町3階55平米5,281万円【坪単価316万円】
2017-02-23

クリオラベルヴィ錦糸町。

錦糸町駅徒歩9分、菊川駅徒歩11分、両国駅徒歩15分の10階建総戸数35戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

30~50㎡台のクリオのコンパクトシリーズです。先日クリオラベルヴィ三ノ輪を取り上げたばかりですが、今度は錦糸町ということでクリオラベルヴィ市ヶ谷で当ブランド第1号がリリースされてからわずか1年ちょっとで6物件となり、凄い勢いだなと・・・。

こことほぼ同じスケールのブランド第2号物件クリオラベルヴィ王子がもうすぐ分譲開始から1年経つ中でまだ完売していない状況であり、今後もこのペースで分譲が行われていくのかは定かではないのですが、クリオ(明和地所)さんの物件はラベルヴィシリーズに限らず間取りを重視する傾向にあるので、頻繁に新しい物件にお目にかかれること自体が少し楽しみだったりもしますね。
クリオシリーズのファミリータイプは神奈川県内での分譲が中心なのですが、このラベルヴィシリーズは23区内比率が高くなっていますしね。

さて当物件の立地ですが、投資賃貸ニーズなども想定していると思われるラベルヴィシリーズにしては少々駅距離のあるポジションとなります。
ただ、東側が大横川親水公園に面したポジションで全戸無理なく東向きと出来るポジションは非常に珍しいですね(駅徒歩10分未満の「コンパクトレジデンス」としては初とのことです)。
駅からの道程は京葉道路を越えねばなりませんし、パークビューとは言えほぼテニスコートビューですので、むしろ五月蠅いという説もありますが、視界抜けは良いですし並木ビューも悪くないポジションです。

公式ホームページ
IMG_0188[1]
お部屋は55㎡の2LDK、南東角住戸です。中層階以下は南面が隣接建物に塞がれる形となりますが、東側はむろん前述の通りの公園ビューとなります。3階ぐらいだとちょうど並木が視界に入ってくるでしょうし、春は桜も望めそうです。

間取り的にはクリオらしい個性あるものですね。
角住戸らしい玄関位置で玄関がお世辞にも優れているとは言い難い位置のため廊下は専有面積のわりに長いですし、この廊下の長さで洋室2室がリビングインとなっているのも残念ではあるのですが、玄関に採光・通風のとれる窓が設置されているのはとても良いことですし、浴室にも窓を設けるなど角住戸らしい開口部の充実したプランとなっている点は評価出来るでしょう。

柱の食い込みは少々目立ちますが、収納配置は上手なので居室形状はまずまずですし、洋室2の引き戸がクローゼット脇に収納できる形で大きく開け放つことが出来るので、LDと洋室2が一体利用しやすい形となっているのも良いですね(柱の食い込みがある分、梁が居室側に大きめに出ており、それに伴い方立てが大きいのはちょっと残念)。

LDKで12.2畳表記ということでLDだけだと9畳程度しかないプランなので55㎡の2LDKとしては廊下などによる面積消費がある分、LDに物足りなさを感じるのも事実なのですが、比較的収納が充実したプランと言えますし、洋室2室が6畳超に5畳と洋室がやや広めに確保されたプランという側面もあるでしょう。

坪単価は316万円。当物件の40~50㎡台のプランは角住戸であるにも関わらず、中住戸の30㎡台のプランよりも明確に単価高の設定となっています。クリオラベルヴィ三ノ輪も似たプラン構成でまさにこういった単価設定となっていたので予想通りであるとは言え多少の違和感はありますよね。
このプランは南面の視界も抜けてくる中層階以上でも坪単価330万円程度で済みますが、30㎡台のプランは低層階で同程度の単価水準となっています。グロスが嵩んで売りづらいのは分かるのですが、30㎡台のプランはやっぱり少なからず割高感が・・・。20㎡台のいわゆるワンルームではそのような単価高の価格設定となって当然なのですが、30㎡台だと物件によっては40~50㎡台と大差のない単価設定となるケースもあるぐらいでちょうど「境目」にある広さなんですよね。

今と相場に大差のない1年前ぐらいに分譲されたパークホームズ錦糸町ザ・レジデンスは駅徒歩10分を少し越えてしまい、かつ、三ツ目通りにも面したポジションではありましたが、平均坪単価約265万円で低層階は坪単価230万円ほどからあったことを考えるとそもそも50㎡台のプランでさえも強気な価格設定だなと思いますけれどもね。

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