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【首都圏は未だ価格が下がらず大幅に戸数減少】2016年全国マンション市場動向①【不動産経済研究所発表】
2017-02-21

2016年の全国マンション市場動向が不動産経済研究所により発表されました。

発売戸数は76,993戸(前年比1.4%減)
1戸あたり価格4,560万円(前年比1.3%減、平米単価は前年比0.2%増)
となったとのことです。

発売戸数は上半期の時点で既に24年ぶりの低水準となっていましたし、年間の数字もこの水準になることはとっくに報道されていましたので何ら驚くに値しないのですが、エリア別の数字を見ていくと首都圏のマンション市場がさらに深刻であることが分かりますね。

首都圏だけだと35,772戸で前年比で11.6%減とかなり大きく減少しています(都区部だと20%超、都下では25%超の大幅な減少!)。逆に言うと首都圏以外、特に東北、中国、四国、及び九州の大幅な増加が目立つのですが、この不動産経済研究所の調査結果は「首都圏だけはファミリータイプのマンションのみ」、それ以外のエリアはいわゆる「ワンルーム投資マンション」なども含めた数字なので、地方都市の販売戸数の増加はワンルームマンションの投資需要が少なからず折り込まれたものであることに注意が必要でしょうね。
つまり、首都圏の数字が今の状況を最もよく表している可能性が高く、他のエリアも安易に好調とは言えないのではないかと思います。

昨年は、1月にマイナス金利が導入されたこともあり2月には首都圏物件の契約率72.9%を記録したものの、結局、住宅ローンの借り換えばかりが目立った形で新規物件の購入はけして盛り上がったとは言えませんでしたね。
昨年1年間で契約率70%を越えたのはその2月を含めたったの4月とほぼ一貫して低調なまま終了した感があります。

昨年のこの記事の時点ではマイナス金利が導入されてまもない状況だったということでデンマークのマイナス金利導入後不動産価格が高騰したという例を挙げさせていただきましたが、やはり一昨年までに既に十分に高騰している市場環境下でのマイナス金利導入ではさらなる価格上昇は無理と言うもので、供給自体も伸びませんでしたね。

さてその肝心の価格ですが、売れ行き不振により平均価格は少し下がりましたが、10月の販売戸数の発表時に平均坪単価900万円超のパークコート青山ザ・タワーの数字が含まれていないことを指摘したように(この年間の数字にもおそらくそれが反映されていないと思われる)、こんな微々たる低下では相場下落とは全くもって言えないでしょう。
そもそも平均単価はわずかではありますが4年連続で上昇した形ですし(1991年以来25年ぶりの高値)、実際の肌感覚としても昨年時点では「もう少しいけるだろう」、「この物件までは価格を保てる」と言ったデベロッパーの雰囲気が少なからずありましたね。

2016年の価格は都区部こそ前年比1.5%減となっていますが(平均単価はやはり1.8%増)、それ以外の都下、神奈川、埼玉、千葉はいずれも前年比で上昇しており、特に平均単価は最も上昇率の低い神奈川でも3.2%増、最も高い都下では11.6%増と威勢の良い数字が並んでいます。
最も価格の安い千葉県の平均でさえ4,000万円を越えてしまっているわけで平均的なサラリーマンの一馬力のケースではどこに住めばいいんだ・・・的な状況になっているわけです。空前の低金利で年収の8倍を超えるような借入が可能であるがゆえの異常事態であり、金利上昇が起こった場合の惨劇が懸念されますね。

永住目的での購入や固定金利での購入であれば大丈夫かとは思いますが、買い替え・住み替えなどを想定しているケースでのリスクはけして小さくなく、こういったマイナス金利による「目先の景気刺激策」というのは長い目で見るとけして「平均的な国民の幸せ」にはならない可能性が高いのです。

ただ、その一方で今年に入ってからは雰囲気が変わってきていることにも言及しておきます。
どことは言いませんが、完成後に大きな値引きを始めた物件、昨年一昨年の近隣物件に比べて明らかに弱い価格設定で分譲開始する物件が出てきましたし、このまま行くと2017年の首都圏の平均価格は2016年に比して確実に下がるものと思われます。

近畿圏についても軽くコメントしておきます。

近畿圏も発売戸数をわずかながら減らしましたが、前年比で価格を大きく上昇させていることを考えると首都圏とは異なりかなり健闘したと言えるでしょうね。2015年時点でもかなりの上昇傾向があり、かつ、平均専有面積を絞っている傾向が見られたので、昨年の後半あたりからは減速するようなイメージでいたのですが、未だに好調を保てていることに驚かされます。ただ、さすがに2017年は正念場になるはずで、首都圏物件の綻び(弱気な価格設定)がどのように近畿圏に波及するのかにも注目して行きたいと思っています。

明日はデベロッパー別の発売戸数について言及します。
ご期待下さい。

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