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【西の鉄道系デベが気になる】2016年全国マンション市場動向②【不動産経済研究所発表】
2017-02-22

昨日の記事の続きで本日はデベロッパー別の発売戸数を見ていきます。

1位:住友不動産 6,034戸(前年1位)
2位:三井不動産レジデンシャル 4,320戸(前年3位)
3位:野村不動産 4,056戸(前年2位)
4位:プレサンスコーポレーション 3,225戸(前年6位)
5位:三菱地所レジデンス 3,215戸(前年4位)

というトップ5となりました。
予想通りスミフさんは3年連続のトップなのですが、2位の三井さんに1,700戸以上もの大差をつけていることには驚かされましたね。在庫を大量に抱えていたからこそとも言えますが、新規の土地の仕込みも新規物件の供給も他の大手デベに比べ盛んですし、これだけマンション市況が不調であってもその勢いに陰りが見られないのが凄いなと・・・。
最近は品川イーストシティタワーなどスミフさんの物件でも当初の予定価格より大幅に下げるものも出てきましたし、流石のスミフさんも相場の変調に対応しようとはしているようですが・・・。

そして、今年最大のサプライズはBIG4に割入ったプレサンスコーポレーションの第4位でしょうか。昨年の三菱さんは2014年の5,300戸の6割近い水準しか供給していないことからも分かるように在庫をなるべく抱えない最も保守的な戦略にシフトししていたためか、ランクを落としてしまう結果となりました。

昨年の記事で言及したように三菱さんの「ザ・パークハウス」は資産価値維持率ランキングで他の大手ブランドに比べ高い水準を維持出来ていますし、個人的にも好感の持てる値付けの物件が多いのですが、「そういった価格水準での分譲」を念頭においての仕込みをするがゆえに高値での土地の入札及び取得が難しく、供給を減らしてしまった側面もあるのかなと・・・。
どこまでそのような影響があったのかは定かではありませんが、もしそうだとすると消費者にとっては非常に嘆かわしい状況ですね・・・。

無理を承知で言いますが、完成後何年も販売を続けるような業者にはペナルティをつけるとかどうかね(笑)。

価格上昇期においては、販売途中から値上げしたりするのは相場にしたがってのものなので否定しませんが、価格が伸びずマンションの販売戸数も低迷している状況下において価格を下げずにのらりくらりと売り続けるというのはちょっとね・・・。完成後1年程度であれば許容範囲かとは思いますが、完成後そのままにしておくだけでも部屋は傷みますし、何事にも限度というものがあると思います。ゴクレさんいかがでしょう・・・(汗)。
マンションデベロッパーは参入障壁が高く、かつ、エリア内で同時に供給される物件数が限られた状況なので、既存の力のあるデベロッパーによるある種の寡占状態がまかり通ってしまうんですよね・・・。

近年は中古取引がかなり活発になってきているので、それがいい方に出ればいいのですが、どうも中古の価格が新築の高値相場に引き上げられているだけのような感じがします。
今後は徐々に変わってくることも考えられますが、現状我が国の不動産相場を作っているのは新築物件の価格に他ならないと思います。

話がそれ気味なので戻しましょう。
4位のプレサンスさんは首都圏での供給はわずか22戸であり、近畿圏ではダントツ1位の供給戸数を記録したことによるものです。昨日の記事で言及したように首都圏以外の数字にはいわゆるワンルーム投資マンションが含まれており投資マンションの供給も盛んであることが4位躍進の一旦であったことは言うまでもありませんが、昨年は30階建総戸数337戸というスケールのプレサンスレジェンド堺筋本町タワーも供給していますし、4位に相応しい実績を残したと言えます。

さて、例年恒例のBIG4シェアも計算してみましょう。
2016年は約22.9%(=17,625÷76,993)で2014年の25.3%、2015年の23.4%からさらにシェアを低下させています。
やはり大手デベロッパーはマンション分譲以外の事業により利益を生み出すことができるがゆえに供給を調整しやすい立場にあるようですね。中小デベも色々ではありますが、基本的には土地を仕込んでマンションを分譲しないことには会社として立ち行かなくなりますので、マンションの売れ行きが悪かろうとも例年と差の無い戸数を供給することが望まれるのです・・・。

最後にこれまた恒例の6位以下の気になるデベを挙げておきましょう。
地方都市で存在感を高めた7位のあなぶき興産、近畿圏でさらに躍進した9位の日本エスリードなどもいますが、13~15位にランクアップした名鉄不動産、京阪電鉄不動産、阪急不動産という西の鉄道系デベロッパーがやはり気になりますね。

いずれも今後はさらに首都圏での供給を増やしていくものと思われ、BIG4との共演や競合が増えてくることで首都圏マンション市場の活性化の一役を担ってくれるのではないかと密かに思っています。特に阪急不動産さんはジオグランデ元麻布のような超一等地での供給も臆することなく行っていますし、BIG4が供給を絞る中(スミフさんを除く)でより存在感を高めて行って欲しいですね。

さらに言うと、まだまだ目立たない存在ではありますが、昨年ブラントンという新ブランドをリリースした西日本鉄道も同様に期待したいデベロッパーですね。第1号物件となったブラントン日本橋小伝馬町も凄い設計でしたが、ブラントン神楽坂もすっごく特長的な物件で興味深いです。

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