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【パークハウスとこんなに価格が違うとは・・・】パークホームズ亀有ガーデンズコート13階85平米6,398万円【坪単価248万円】
2017-02-24

パークホームズ亀有ガーデンズコート。

亀有駅徒歩5分の13階建総戸数191戸(事業協力者住戸27戸含む)のレジデンスです。
亀有駅界隈では久しぶりのスケール感ある物件、かつ、三井ブランドとくれば期待は必然的に大きくなりますね。

ましてこの物件は地元では有名な御屋敷跡地であり、引続き元地主の方が一部を所有する(事業協力者住戸が27戸ある)がゆえにその地歴を承継したかのような和を織り交ぜた高級感のあるデザインが素晴らしく個人的にも非常に興味深いものと言えます。
(デザイン面の詳細は次の記事で)

亀有駅はオープンレジデンシア亀有ザ・パークハウス亀有と同じような駅距離の物件が先行分譲中で、買物利便性だけでいったら南口の方が優勢かと思いますが、ここは2008年のラヴィアンコート亀有以来の久々にスケール感のある物件という意味でも注目できる物件でしょうね。

亀有駅周辺の大規模物件と言うとほぼほぼ環七通り沿いになるのですが、当物件は1区画内に入ったポジション、なおかつほぼ四方が道路で囲まれているという、貴重な立地条件・敷地条件となります。

ちなみに当物件はギリギリ足立区というポジションです。亀有と言うとこち亀であり、葛飾区というイメージが非常に強いですが、実は駅から結構近い位置に区境があるんですよね。

公式ホームページ
IMG_0193[1]
お部屋は85㎡の4LDK、南東角住戸です。南東部は敷地が唯一接道していない部分ですし、その先の東方向及び南東方向は環七沿いに背の高い建物があるのですが、上層階であれば圧迫感などはないですし、南方向は戸建住宅が中心となるので視界抜け抜群で眺望も楽しめますね。

間取り的にはそんな条件の良いポジションで日照上一般的に最も人気となる南東角ということで物件内では最も専有面積の広いプランが採用されています。

そして当プランの最大の特徴は角が直角でないLDでしょう。
敷地形状で南西角が斜めになるのは分かるのですが、南東角も斜めになっているのはデザイン面を考慮してのものなのでしょうか(シンメトリーにするため???)。

一般的には直角でないと家具を置きにくくなると言ったような事情が生じあまり芳しくないのかもしれませんが、個人的にはこのLDは素晴らしいと思います。

角住戸らしく両面にしっかりとした開口部が設けられていますし、15畳というそこそこの広さがあるので、家具を壁に寄せる必要はないと思われるからです。

仮に角が斜めになっておらずこの図面の「1F屋根」という部分に沿って「直角」となったプランだとすると専有面積は90㎡ぐらいになるわけで、あくまで「85㎡の直角プラン」を想定した場合、LDを同じ15畳とするとLDが南東側に押し出される形になります。
つまり、玄関側のどこかが5㎡えぐられはしますが、共用廊下やランドプランとの関係上、基本的に玄関位置は変わらないため玄関とLDの距離が今よりも長くなっていた可能性が高いということです。
表現が下手で分かりにくいな・・・。

別の言い方をすると廊下の長さというのは基本的に「玄関とLDの位置関係で決まる」ものであり、角位置にLDを持ってくるという前提の下で考えると角が斜めになっている方が玄関とLDの位置が近くなり廊下が短くなりやすいということです。この表現でどうかしら???

一方、東側の開口部は腰高窓であり、窓際上部の梁(下がり天)も目立つのは残念ではありますが、この単価帯の物件でそこまで望むのは酷ですし、85㎡という4LDKとしてはけして大きくない専有面積ながらLDが15畳確保出来ていること自体も評価すべきことですね。

廊下は一直線ではあるものの玄関はクランクインなのでプライバシー面への配慮は十分ですし、廊下幅と玄関幅を大きく変えており玄関周りがゆとりある設計となっているのも良いですね。まぁ、洋室2のドア位置との関係で下足スペースは小さいですし、玄関前に門扉付のポーチのようなプライベート性の高い空間がないのは残念ではありますが。

また、居室畳数を重視したプランという印象で収納が少々少ない感じですね。洋室2の食い込んだ柱の影なんかは収納を置くためにあるような空間ですね(笑)。

坪単価は248万円。最上階南東角という物件内では最も条件の良いポジションでこの単価とは驚きました・・・。ザ・パークハウス亀有の最上階は坪単価290万円超だったんですけど・・・。ザ・パークハウス亀有の記事では上下階で日照眺望にかなり差があるとはいえ低層階と上層階で2割以上の単価差が設けられていることに言及しましたが、やはりちょっと単価差が大きすぎた印象がありますね。当プランの低層階は220万円台からあり、かつ、上層階との単価差も1割程度に抑えられているため、上層階になればなるほどザ・パークハウスとの単価差が大きくなっています。
85㎡と物件内では面積の大きなプランなのでグロスの嵩みが考慮されての単価安かとも思いましたが、同階の南向き70㎡台
前半のプランも同じ坪単価でそのようなことはないようです。

第1期は全販売戸数164戸の約半分となる80戸を分譲するようで、このご時世としてはかなり好調な数字と言えるのですが、価格が少なからず影響しているのは間違いないでしょうね。

【和魂洋才、素晴らし過ぎる意匠】パークホームズ亀有ガーデンズコート2階67平米4,198万円【坪単価207万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました。

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