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【単価を完全に無視した価格設定】リリーゼ小金井梶野町4階91平米6,480万円【坪単価234万円】
2017-02-27

リリーゼ小金井梶野町。

東小金井駅徒歩2分の5階建総戸数16戸(他店舗1戸)のレジデンスです。

ここ数年はクリオ東小金井、ブリリア東小金井、そしてクリオ東小金井パークフロントと東小金井駅は駅近物件ばかり誕生しているので当物件に特段のインパクトを感じることはないのですが、同じ駅徒歩2分のクリオ東小金井パークフロントよりも若干駅に近いと思われ、東小金井駅では最も駅に近い分譲マンションということになるのではないでしょうか。

東小金井駅(特に北口)は中央線の駅の中でもかなり寂しい印象なのですが、クリオ東小金井パークフロントが出来マルエツがオープンしたことで利便性が増しましたし、今後に期待のもてるエリアです。

設計はインタープロデュース、施工は当然ながらデベロッパーでもある田中建設となります。
当物件はリリーゼシリーズの中でも小規模な部類にはなりますが、他のリリーゼ同様にやはり耐震等級2という大きな特長がありますし、スケールの小ささを感じさせない大庇のあるエントランス周りの設えにも見所がありますね。
この大庇はバルコニーの下部ではあるのですが、木目調の天井及び間接照明を用いたことでかなり良い雰囲気に仕上がっていると思います。

公式ホームページ
IMG_0199[1]
お部屋は90㎡超の4LDK、南西角住戸です。南も西も現状では駅前とは思えないほどの低い建物しかないので、この階でも視界が抜けてくるという条件の良いポジションとなります。日照ももちろん抜群ですね。

間取り的には物件内に1戸だけある90㎡超のゆとりあるプランとなります。当物件は少戸数のわりにはプランバリエーションが豊富なのでどのプランを紹介しようか迷ったのですが、「価格面」でも特徴のあるこの住戸を紹介してみることにしました。

玄関廊下は複数回クランクしており、90㎡超のプランなりの長さとなっているため、少々勿体ない印象もなくはないのですが、その一方でリリーゼらしい壁式構造が採用され、間取りの内側に耐力壁が少ない構造となっているのも良いですね。一般的なラーメン構造のように柱による面積消費がありません。

壁式構造のためかLDの南側なんかはスパンのわりに開口部幅が小さくなっており、少し残念な印象もありますが、LDの西側開口部は足元からの高さのあるサッシが採用されているのは評価できる点ですね。

浴室が1620でなく1418である点、洗面所もかなり手狭感が強い点など90㎡超のプランということを考えると気になる点もありますが、収納は数・大きさ共に申し分のない印象ですし、壁式構造であることで非常に居室形状がきれいで使いやすいものとなっているのも良い材料でしょう。

坪単価は234万円。グロスの嵩みが大きく影響した結果、このような目に優しい単価設定となっているようです。50㎡台の2階北西角住戸は坪単価270万円、40㎡台の3階西向き中住戸は驚きの坪単価289万円ということで、グロスの嵩みが販売面に与える影響が相対的に少ない大手デベ物件であったならば「絶対に実現することのない単価設定」となっています。
この90㎡超を2戸に分割できたら・・・。
頻繁に申し上げている通り中小デベ物件には多かれ少なかれこのような価格設定の傾向がありますが、この物件はそれがあまりに顕著過ぎなわけでしてそのような面からも昨今のマンション相場の限界のようなものを少なからず感じてしまうというものです。

ちなみに、この住戸を除くと当物件の平均坪単価は270万円程度になると思いますが、それでもクリオ東小金井パークフロントの平均坪単価300万円、ブリリア東小金井の約280万円などと比べると控えめな水準でブランド力やスケール感に欠ける面がある程度は反映されているように思います。
まぁ、中央線の西の方の駅では大幅値引きが行われていたりもしますし、駅前とは言え強気な値段が通用しない様相になってきている影響も多分にあるとは思いますが・・・。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンのキッチン天板、食器棚など上々のものになっています。また、リリーゼならではのアッシュ材の突板フローリング、CUCINA社製の素敵なデザインのキッチン、ダーク色のシックな浴室など個性あふれる専有部仕様も魅力的ですね。
一方、フローリング材との関係なのか床暖房はやはり搭載されていませんし、トイレがキャビネット型である点は少し残念ではあります。

管理費は256円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数16戸というかなりの小規模物件ですのでこのような水準になるのはやむを得ないでしょう。
駐車場はありません。駅近とは言え、駅前でなんでもそろうわけではありませんし、2~3台分ぐらいはあっても良かったような。



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コメント:

いやー西の方のタワーじゃないマンション、売れ行きは見てて悲しくなる位です…駅徒歩5分とはいえ坪単価350万超えはキツかったようで。

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます。

そうですね・・・。
もともと完売までは大変だと思っていましたが、想定していたよりも値引き幅が大きいですし、余程苦戦しているということなのでしょうね・・・。

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