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【天窓に注目!】ディアナガーデン西麻布5階125平米28,800万円(予定)【坪単価約760万円】
2017-03-06

ディアナガーデン西麻布。

広尾駅徒歩9分の地上9階地下2階建総戸数41戸のレジデンスです。
一旦取り壊され、再建築中のザ・パークハウスグラン南青山高樹町至近に誕生する物件です。お隣は西麻布パークマンションですし、1区画隣は広尾ガーデンフォレスト(+日赤医療センター)というポジションとなります。

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町は港区南青山アドレス、広尾ガーデンフォレストは渋谷区広尾アドレスですが、この物件はマンション名からも分かるようにギリギリ港区西麻布ということになります。

この界隈は広尾駅まで徒歩10分圏内とは言え、高低差がきついので日常的に徒歩利用の方はけして多くはないと思うので(このクラスのマンションに住まわれる方の場合)、駅徒歩10分圏内であることにあまり意味はないような気もしますが、一応徒歩10分内表記に出来ているのも良いとは思います。ザ・パークハウスグラン南青山高樹町は徒歩11分でしたので、印象的には結構違いますよね。
まぁ、南青山と西麻布、そして広尾とマンション名から受ける印象も結構違いますけれどもね。面白いエリアです。

ディアナガーデン自由が丘が先にリリースされているので、当物件はディアナガーデン自由が丘に続いてのディアナガーデンとなるのですが、ディアナガーデン自由が丘自体が約12年ぶりのディアナガーデンだったことからも分かるように本当に一等地でしか誕生しないモリモト渾身の物件の1つという意味でも非常に注目度の高い物件ですね。

公式ホームページ
IMG_0202[1]
お部屋は125㎡の1LDK+S、北東角住戸です。東側は4階建の西麻布パークマンション、北東側も同じく4階建の西武グループの賃貸マンションが建設中ですが、当住戸はそれらよりも高いポジションになりますし、北側道路の向かいはもっと背の低い建物なので視界抜けも十分です。
ルーバルは奥行があるわけではないので、一見南側からの日照は得づらいポジションのように感じるかもしれませんが、そんなことはありません。

当物件の大きな売りの1つとして、掃き出し窓から連続する形で天井部に斜めに施される「天窓」があるのですが、この北側住戸の北面こそがまさにそれが用いられている部分となるのです。隣地への日影規制の影響で北側を上階にいくに従い徐々にセットバックするのは非常にオーソドックスな設計であり、そこにルーバルを設置することにも何ら驚きはないのですが、当物件はそれに加え「斜めの天窓」を設置するという工夫を施しているのです。

北側住戸は他方角に比べ日照・採光面で劣るのが普通ですが、この設計であれば何ら問題ないでしょうし、ルーバルの先のプランティングも相まって非常に素敵な空間になりそうです。
北側は真冬に北風が直撃するのでこれだけ開口部が充実していると断熱面の心配がないと言えば嘘になりますが(床は大理石だし、床暖房があるとはいえ窓際は冷えそう・・・)、それを補うだけの魅力ある設計ではないでしょうか。

ただ、それ以外の室内部分はというとちょっと雑な印象があるのも事実です。日赤通り沿いの西側の隣接建物に配慮した面もあるのでしょうが、西側マスターベッドルームの開口部があまりに制限されているのが残念ですね。

お見合いを回避するためにこのようになったとは言え、だったらこの位置にマスターベッドルームを設計するなと言いたい・・・。このクラスの広々としたマスターベッドルームでサービスルーム表記となるケースってなかなか見ないですよね(汗)。

専有面積のわりには玄関廊下は上手に纏まっており、特段無駄な面積がない点には好感が持てますし、30畳超のLD、2024の浴室やダブルボウルの洗面所などにも大きな魅力を感じることができるお部屋なのですが、そのようなお部屋なだけに「1LDK+S」となっていることに少々違和感があるのも事実ですね。

その30畳超のLDもド真ん中に柱があるのが残念で、敷地形状が歪なことも影響してか間取りに定評のあるモリモトの物件にしては意外にも間取り面のパフォーマンスが良くない印象もある物件です。
まぁ、柱を境にしてちょうどダイニングとリビングに分けることは出来そうなので、家具の置き方次第でもあるとは思いますが、この位置だとわりと圧迫感はあるかなぁ・・・。

坪単価は予定価格で760万円。ツッコミ所も見られるプランではありますが、物件内では目玉となる天窓の施されたお部屋ですし、物件内で最も専有面積の広いプランであることを考えるとまずまず大人しい単価設定になった印象があります。パークコート一番町の印象と同じで1年前に分譲されていたらもう1~2割は高く出来ていた気がします。それだけ相場が弱ってきているということです。
同時期分譲となりそうなザ・パークハウス麻布外苑西通りの最高額住戸の単価は600万円ちょっととこちらよりも大分安い水準にはなりますが、立地の差もありますし、600万円台と700万円台って差が大きいようで富裕層にとってはそれほど差がないとも言える水準ですのでそう苦労することなく売れるのではないかと・・・。

【やっぱりMBRがSRなのね】ディアナガーデン西麻布2階72平米10,600万円(予定)【坪単価490万円】 | topページへ戻る | 【駅近小規模オプレジなのに駐車場が3台も】オープンレジデンシア日暮里est2階64平米5,280万円【坪単価272万円】

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